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二线城市|百城库存降至11个月以下，一线城市降幅超4成

来源： 丁祖昱评楼市
“房地产市场热度延续，但受房企推盘量大幅回落影响，供应端呈现低迷态势，5月29个重点监测城市商品住宅成交面积环比微降，百强房企业绩增速进一步放缓。
供不应求背景下，狭义库存延续小幅微降态势，5月继续下降至5.7亿平方米，广义库存持稳在37亿平方米，良好的成交表现促使去化周期降至10.79个月。从城市角度而言，超7成城市库存回落，重点29城商品住宅库存消化周期进一步缩短，比如，福州、成都、宁波、济南等均供求比小于0.8。
各能级城市依旧呈现出明显的分化趋势。一线韧性较强，狭义库存同环比齐降；二线狭义库存同比涨幅居首，其中近六成共17个二线城市5月库存同比上涨，银川、哈尔滨、海口等城市库存涨幅超50%以上；而三线城市广义库存增幅显著高于百城平均。”
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??商品房待售面积连续3个月回落
房地产市场整体库存延续回落态势，其中5月库存已低于去年同期。国家统计局公布数据显示，5月末，商品房待售面积51026万平方米，比4月末减少410万平方米。其中，住宅、办公楼和商业营业用房待售面积全部减少。
具体而言，得益于市场成交火热，供不应求带动整体库存回落，住宅待售面积降幅显著，较4月减少399万平方米，办公、商业待售面积降幅有限，5月较4月下降均不超20万平方米，整体去化压力依旧较大。
图：全国商品房各类物业累积待售面积（单位：万平方米）
二线城市|百城库存降至11个月以下，一线城市降幅超4成


数据来源：国家统计局
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??狭义库存微降，三四线广义库存增幅超百城平均
2021年开年以来，狭义库存除2月显著跳减之外，一直延续高位震荡态势。
CRIC监测数据显示，2021年5月百城商品住宅库存量达到了56926万平方米，环比微降1%，同比增长2%。主要是由于传统“金三银四”销售旺季已过，5月房企推盘积极性走弱，成交热度却持续走高，成交量略高于供应量，导致狭义库存小幅微降。
具体来看，一线城市中深圳最值得关注，居民购房需求持续高涨，成交热度有增无减，库存量环比持续回落，供求比仅为0.78。二线城市中库存总量TOP3沈阳、青岛、太原5月末狭义库存总量均超2000万平方米，库存同比上涨城市占比达6成，银川、哈尔滨、海口等涨幅均超50%。在13个库存下降的城市中，南昌、贵阳、合肥跌幅超35%，降幅显著。
图：2021年5月末商品住宅库存量TOP20城市情况（单位：万平方米）
二线城市|百城库存降至11个月以下，一线城市降幅超4成


数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
尽管狭义库存小幅微降，但受首轮集中供地成交影响，土地成交规模较上月大幅增长，未开工地块总量上升，使得5月百城广义库存小幅微增，2021年5月末达376152万平方米，环比微增1%，同比上涨7%。
一线城市中，上海、深圳广义库存同环比齐降，去库存效果显著，北京广义库存则迎来阶段性上行，主要是北京首场集中土拍所致，成交面积高达341万平方米，以此带动未开工地块量稳步上升。而二线显著高于去年同期，同比涨幅基本在6%-9%左右，三四线城市同比增幅更是高于百城平均。
值得注意的是，相较于去年同期，5月百城库存涨多跌少，不同城市分化持续加剧。
以保定、廊坊、张家口等为代表的河北诸城广义库存量显著增加，涨幅超20%，潜在库存风险依旧较大。镇江、河源、芜湖、珠海、温州等部分东部沿海城市同比涨幅皆超3成，同样面临潜在库存风险。而合肥、晋江等城市广义库存量稳步回落，跌幅均超45%，目前的库存风险不大。

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