x月x|地产融资的发展方向在哪？( 三 )
2.模拟清算退出情况下的投资收益提取
还是以我们的常规操作为例，当项目公司及目标项目在达成以下条件时，我们与开发商对项目公司进行模拟清算后退出：（1）投资期满24个月；（2）目标项目住宅可售部分累计签约（含草签和网签）销售面积达到住宅可售面积的80%；（3）目标项目全部可售部分（含可售车库）不少于60%的利润已结转；（4）我们的投资本金及投资收益均已分配完毕；（5）触发对赌及保护性退出条件。
一般来说，模拟清算方面可以采用三种方案对我们持有的项目公司股权价值进行确认，具体分别为以净利率为基础确定、以项目 IRR为基础确定、按浮动确定等三种。比如我们以净利率为基础确定项目公司100%的股权价值时，我们对项目公司的持股比例按股权价值确定相应的股权对价，当然任何情况下我们的转股对价都不得低于投资本金加上门槛收益（比如年化收益10%）。具体核算方面，当项目公司100%股权价值≥（我们的投资本金+开发商的其他投资本金），即项目有利润时，分别按以下几种情况处理：（1）0%≤项目净利率
需说明的是，模拟清算的具体要求可参考如下：（1）销售收入：已售部分按已售的清算，未售住宅按前3个月均价打7.5折，未售商业按前3个月均价打6.5折，未售车位按前3个月均价打4.5折；（2）开发总成本按对赌条款约定的金额包干；（3）管理费用、营销费用按对赌条款约定的金额包干；（4）财务费用据实列支；（5）已缴税费据实列支，未交税费按预估确定。
3.提前退出情况下的投资收益提取
继续以我们的常规操作为例，发生下列情形时，我们有权要求开发商回购或处置项目公司股权：（1）实际工程进度滞后于项目公司董事会批准的工程计划，给予2个月宽限期后仍累计滞后3个月以上的；（2）目标项目实际销售均价低于董事会规定售价的20%（含）以上，且该情形发生之日起20个工作日未达成一致的；（3）约定期限届满或项目公司已销售面积达到可售面积的80%，开发商未如约履行收购义务的。
除上述以外，投资期满4-6个月，开发商可以提前收购我们持有的项目公司股权，收购价格为：MAX（我们的投资本金及按照X%/年的投资收益率计算的投资收益+模拟清算中我们应享有的收益）-我们已获得分配的金额。其中，模拟清算中我们应享有的收益为开发商选择的第三方评估机构对目标项目综合评估价值扣除总投入成本后我们对应股权部分可实现的收益。投资期限未满4-6个月时，开发商亦可申请提前收购我们持有的项目公司股权，收购价款具体为：MAX（我们的投资本金及按照X%/年的投资收益率计算的投资收益）。
文章来源：西政资本
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