x月x|地产融资的发展方向在哪？
集中拍地新规施行以来，国央企、头部房企在重点城市的抢地阵势异常凶猛，目前房企内卷化也异常严重。房企此轮高价抢地在限购、限价、限售背景下虽然已严重影响到项目的利润空间，但对于大部分房企来说，不惜代价抢地的背后其实更多的是生存的无奈选择，简单来说就是“要么卷死别人，要么等着被别人卷死”。
房企的内卷最终还是造成了前融机构的内卷，前融机构对强主体房企的前融业务争夺异常激烈，目前大部分机构都是想尽办法压缩成本以做成业务，做品牌、做口碑、做规模也成了目前比赚钱更重要的事情。这段时间以来，很多前融同行都开始抱怨业务不好做，优质房企的业务很难抢，抢到了做下来也没钱赚，主体较弱房企的业务做一单是一单，但却得面临更高的风险。在前融机构抢夺强主体房企的融资业务导致放款条件和放款成本竞争加剧的情况下，很多前融机构也都面临“要么卷死别人，要么被别人卷死”的困局。
一、地产融资业务的发展方向
【 x月x|地产融资的发展方向在哪？】我们注意到，目前地产、金融圈人士都异常关心房地产融资的发展方向问题。总的来说，我们认为主要是如下几点：一是金融严监管的基调不会变，监管部门对房企金融负债的严控态度不会变，因此房地产行业的股权融资将逐渐取代很大一部分传统债权融资的功能；二是从主流融资渠道来看，地产私募基金已只剩股权投资类，房地产信托产品自融资类信托规模压降和通道业务压降后，目前信托股权投资已占据了很大权重，另外银行的更新贷、开发贷、按揭贷等因贷款集中度要求而被压缩后，银行私行等已更多地与信托搭配往股权投资等方向游走，因此核心机构对地产行业的股权融资也肯定是以后的主流；三是房企在“三道红线”的监管背景下，本身存在着融资出表等常规诉求，而股权融资的产品方向本身能在一定程度上契合或配合其实现这方面的需求，因此将股权融资作为新的融资之选也属于客观的市场选择结果。
二、地产股权融资的产品类型
在地产项目的股权融资产品中，我们前融机构对开发商或其项目公司的真股投资、股加债投资、明股实债投资等都非常常见，以下为几种最常见的股权投资方式：
（一）真股投资——真股收益
前融机构投资项目公司股权，与开发商同股同权，对项目实行全流程管控及封闭管理，最终按项目的开发利润以分红、清算方式退出。
（二）明股实债——固定收益
前融机构投资项目公司股权，但设置强对赌条件，让开发商难以实现对赌条件设定的目标并以“本金+固定收益”的对价回购股权的方式实现我们前融机构的退出。
（三）优先股投资——基准收益或“基准收益+浮动收益”
前融机构投资项目公司股权，对项目公司进行封闭管理，设置基准收益或“基准收益+浮动收益”，通过对赌条件的设置以及触发对赌条件后的模拟清算安排，优先于开发商取得投资收益并实现退出。
（四）投资非地产板块公司股权+开发商回购——固定收益
前融机构投资开发商非地产板块公司的股权（也即投资非房主体的股权），以开发商或其项目公司名下土地或房产提供担保，同时设置强对赌条件，最终开发商以回购股权的方式实现退出。
三、股权融资产品的收益实现方式
从股权融资产品对投资收益的要求来看，目前主要是三种：第一种是纯债收益或者固定收益，比较典型的比如明股实债或者其他以收取固定利息或固定收益为目的的股权类融资；第二种是真股收益，也即同股同权背景下所取得的真实项目收益分配、股东分红等；第三种是“固定/基准收益+浮动收益”的模式，其中浮动收益的方式有多种挂钩收取方式，这类产品收益模式因为能同时解决机构的股权投资要求以及开发商的融资出表诉求，因此在目前的融资业务中使用得非常频繁。因前两种收益模式的处理较为简单，因此我们需要重点关注的是“固定/基准收益+浮动收益”的相关操作模式。
推荐阅读
- 房价|房地产要变回支柱产业，你知道吗？
- 阿里巴巴|宝龙地产“期望”过高 未达销售目标
- 装修|乔迁新房3月以泪洗面！当初的不理智，连犯15个极品装修坑！作孽
- 贷款|5月起，“2道铁令”，今后这1种买房方式再也行不通了
- 有限公司|青客租房申请破产清算:连续巨额亏损，元老级管理层出走
- 心塞|5个月装修一套房，硬装让我喜出望外，结果家具一上全废了！心塞
- 宝龙地产|银行大厦几十层高，能“物尽其用”吗？各个楼层都是干啥的？
- 疯狂|1月20日广州新房网签210套，增城以43套再次蝉联榜首！势头强劲！
- 二手房|12月交楼37899套，恒大居然复活了
- 大唐地产|洋房花园一楼可以做雨棚吗？