x月x|地产融资的发展方向在哪？( 二 )
（一）股权融资的退出模式
我们前融机构股权投资的收益实现方式主要是与产品的退出方式挂钩，以我们目前做的最多的“信托+有限合伙”的优先股产品为例，因资金进入的形式是股本+资本公积，因此退出层面主要是三种方式：第一种是项目公司分红后减资或清算退出；第二种是根据模拟清算价格将项目公司股权转让给原股东；第三种是将项目公司股权转让给第三方。从业务操作的角度来看，因大部分项目的开发建设及销售周期远长于我们的融资产品存续期，而且到项目的土增税清算时间一般都是融资进入后的5年左右了，因此分红退出的方式很少被我们实际使用。
模拟清算退出的方式是我们目前使用最为广泛的，我们一般是与开发商就项目公司的工期、成本、销售进度与价格等设置对赌条件，开发商触发对赌条件后按模拟清算方式确定项目公司的股权价值，而模拟清算过程中浮动收益的设置就得特别关注，因为这个对于房企的融资出表有较大的影响。值得一提的是，在触发对赌或模拟清算条件下，双方也可以约定直接找评估公司确定股权的评估价值（也即不一定要进行模拟清算），不过当开发商触发对赌条件需对我们持有的项目公司股权进行优先收购（或回购）时，股权价值的评估和作价方案就务必得提前商定好，毕竟评估方法选择、评估参数等方面经常会出现一些争议性的问题。当然，通过模拟清算的方式去界定项目公司的股权价值对于我们来说仍旧是最为稳妥的方案，不过因为模拟清算的结果是在项目未实际结转利润时提前预测项目的净利润，因此方案设计时我们会特别地去明确测算依据，包括通过对赌条件约定或设定的收入计算依据、成本计算依据、费用计算依据等。
（二）股权融资的收益提取
为便于说明，以下再介绍一下我们目前操作股权融资业务时不同退出方式下所获得股权投资综合收益的提取及实现路径的问题。从实务来说，我们目前的股权融资产品的退出主要是三种方式，第一种是开发商触发对赌条件后我们直接退出（保护性退出），第二种是目标项目达到模拟清算条件后我们再行退出，第三种是应开发商的请求我们可以提前退出或其他双方均认可的退出方式。
1.保护性退出情况下的投资收益提取
开发商触发对赌条件的情况下，我们可以选择保护性退出，对赌条件的安排可参考如下（我们与开发商签订协议约定关于目标项目开发成本、销售价格、建设与销售进度等对赌条件）：
（1）工程进度要求：比如，2021年x月x日前应取得四证，2021年x月x日前应取得预售许可证；另外目标项目工程进度的关键节点较最近一期董事会批准的所列示计划时间不得推迟超过2-3个月。
（2）销售进度要求：比如，2021年x月x日前，项目公司及目标项目累计实现销售及网签面积不低于xx万平方米，实现销售收入xx亿元、回款金额xx亿元；2022年x月x日前，项目公司及目标项目累计实现销售及网签面积不低于xx万平方米，累计实现销售收入xx亿元、销售回款金额xx亿元；2022年x月x日前，项目公司及目标项目累计实现销售及网签面积不低于xx%。
（3）销售价格：比如，销售均价不低于xx万元/㎡。
（4）开发成本：比如，目标项目的目标开发成本为XX万元，营销费用和管理费用合计不得超过XX万元。
如触发上述对赌条件，我们有权要求开发商收购我们持有的项目公司股权，收购价格为：MAX（我们的投资本金及按照X%/年的投资收益率计算的投资收益+模拟清算应享有的收益）-我们已获得分配的金额。其中，模拟清算中我们应享有的收益为开发商选择的第三方评估机构对本项目综合评估价值扣除总投入成本后我们对应股权部分可实现的收益。
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