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北京市|这座一线城市，该看房了( 二 )

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在6月2日 ， 北京市人民政府发布关于印发《北京市统筹疫情防控和稳定经济增长的实施方案》的通知中 ， 也提到：
坚持“房住不炒” ， 保障刚性住房需求 ， 满足合理的改善性住房需求 ， 稳地价、稳房价、稳预期 。
上半年楼市有多惨 ， 下半年政策就有多松 ， 北京对于买房人的利好 ， 不出六月份 。
当然在预期层面上的东西 ， 还无法有效支撑北京预测逻辑 ， 最重要的还是市场的需求和供应面 。
我曾在2020年对于北京市场的复盘文中就讲过：
经过2017年317新政的洗礼 ， 回调三年的北京楼市 ， 已经大面积剥离投机属性 ， 成为一个完全由刚需驱动的投资性市场 。
这句话前半句好理解 ， 后半句需要解释 。
2017年317后 ， 北京房价整体回调了大约30% ， 是一次激烈的泡沫出清 。 但到了2020年 ， 全市已经有30%的房子 ， 涨回到了2017年的峰值水平 。

此后 ， 楼市一直维持大涨小跌 ， 前涨后跌的小周期 ， 也就是每年3月份固定出现小阳春行情 ， 涨一波 ， 下半年行情淡季跌一波 。
台阶爬坡 ， 循环渐进 。
在全国最严格的调控政策面前 ， 北京市场完全由刚需驱动 ， 而源源不断的购买力 ， 让整体房价一直向上走 ， 房产从而产生了稳健的抗通胀能力 。
我们再拿2021年到2022年做比较：
2021年上半年二手房成交都在15000套以上 ， 热度全国前面数一数二 ， 后全国政策打压 ， 银行限贷停贷 ， 下半年趋冷 。

在这种情况下 ， 2021年12月依然跑出了15529套的成绩 ， 逆市翘尾 ， 后1-2月 ， 进入传统春节淡季 。
2022年3月小阳春直接上升到15771套 ， 4月出现疫情 ， 成交下降 。
5月疫情集中爆发 ， 网签同比去年跌了一半 ， 但即使是这样 ， 也比今年2月份的数据强 。
购买力不可能被一个月的疫情所消灭 ， 而且北京这波疫情的影响 ， 除了朝阳影响严重 ， 其他区尚处于正常运转状态 。
那么从4-5月 ， 因疫情积压的购买力 ， 很可能在政策放松后进行报复性释放 ， 矛头也指向了6月 。
这是购买力端口 ， 而在供应端口 ， 今年也是很特殊的 。
在刚刚结束的第二轮供地中 ， 我们可以发现一个很有意思的现象：
政府愿意把压箱底的好货放上柜台了 。
之前土拍都是以5环、6环为主 ， 而这次 ， 大部分都在里面 。
太阳宫、奶西村、亚林西、小瓦窑……都是备受瞩目的明星地块 ， 这里面很多地块的溢价率 ， 均达到上限15% 。
而房价层面 ， 因为有限价因素 ， 整体价格还要低于周边的二手房 。
政府的意图很明显 ， 刺激开发商拿地 ， 也给予刚需充分选择空间 。
在资金饱满的北京市场 ， “房价倒挂”意味着 ， 刚需迎来了为数不多的抢房机会 。
当下的北京 ， 房价成长体系已经很成熟了 ， 表现为“一文价钱一文货” 。
隔街不远的两个小区、小区内部不同房源 ， 都存在合理价差 ， 板块差距更加明显 ， 大家对房屋价值理解都很成熟 。
优质板块的次新房 ， 已经取代头部学区房 ， 成为价值金字塔的塔尖 ， 房价大部分均已超越317水平 。
90平米左右的地铁房 ， 依然是硬通货；
不带学区的老破小 ， 处于被淘汰的边缘；
市场更趋于小三房的选择；
4-5环已经取代3-4环价值链 ， 成为主力点 ， 整个市场也在向6环外溢；
顺义、房山、大兴等区 ， 规模性兴起刚需新城 ， 成为北漂的另一种选择；
海淀北部新区、北七家、亦庄、东坝等产业溢出区 ， 正在成为新兴的价值增长区……

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