??对房地产行业而言，正如万科所言，现在确实是黑铁时代。那么，对物业行业而言，这究竟是一个好的时代？还是一个坏的时代？对物业行业而言，这究竟是黄金时代？还是黑铁时代？
??我们认为，对个别企业而言，尤其是母公司深陷债务暴雷危机的物企，确实是黑铁时代；但对优秀的物企而言，对整个物业管理行业而言，依然还是黄金时代。
??随着万物云和龙湖智创生活的上市，物业资本市场的格局初定；
??房地产行业发展的规律和当下的趋势下，无论是主动或是被动，物企都会走向不再强依赖于关联房企的独立发展路径；
??随着服务边界的打开，无论在基础服务品质提升、还是在城市服务能力、全委外拓能力、增值服务能力、智慧物业能力等方面，物企还有很大的提升空间，优势企业的最佳实践会带动整个行业进一步发展；
??疫情期间物业人奋战一线守护平安，让物业融入防疫体系、社区治理体系，行业社会价值凸显；疫情对整个经济产业带来巨大冲击，物业的轻资产、现金流、收入稳定的经济价值也会进一步凸显；
??我们认为中国物业管理行业仍然处于快速发展的黄金时代，上市物企的估值也有望修复。通过下面这些数据来一一探讨。
??物业资本市场概览
??首先我们来看物业资本市场概览，市场在回归理性，持续了3年多的物企上市热度也在减退。中国的物业市场与房地产市场唇齿相依，2021年对房地产市场的担忧情绪传导至物业市场，物业股下滑明显。
??2021年上半年，受政策及业绩盈喜发展利好，物业股曾大幅提振上扬，这个趋势在年中戛然而止，房地产债务违约引发投资者信任风险，不确定性担忧情绪延展至物业市场，市场对上市物企高估值逐渐回调。
??恒生物业管理指数从10607点降到2022年3月中旬最低3544点；相较民营物企，国有物企股价波动范围较小，稳定性更高。
??2021年上半年高峰期，物业板块整体市值曾突破万亿港币，截止2022年4月30日，上市物企总市值5259亿，相较最高点几乎折半。当前，58家上市物企市值均值为90.68亿，超过均值的物企只有12家，市值中位数为23.56亿。
??我们每年都会把上市物企与房企混合在一起做市值排名，综合对比房地产企业和物业企业的市值评价。截至2022年4月30日，有8家上市物企进入市值混排TOP50，较上年同期减少3家。值得注意的是，国有物企的排名有明显提升，其中华润万象生活跃居前十，中海物业提升26位、保利物业提升16位，招商积余提升11位。
??从PE估值情况看，2021年4月30日，上市物企市盈率均值为33.14倍；到2022年4月30日，上市物企市盈率均值为13.61倍，估值减半。市盈率最高的6家物企中，除新大正外，其他5家都是国有物企。
??2021年年中时，已有上市物企50家，2021年上半年已经递表排队上市的物企还有20多家，原来预估2021年会有超过70家物企上市，但由于2021年下半年资本市场变冷，物企上市进程变缓，截止目前共有58家上市物企。2021年8月以后，仅有京城佳业、德商产投两家上市，2022年有金茂物业、力高健康生活、东原仁知服务三家物企上市。
??上市物企基本面
??物业在资本市场遇冷是不争的事实，我们接下来看看上市物企的运营状况基本面究竟如何？我们有以下几个关键词：
??第一个关键词：高增长
??从管理面积看，完整披露在管面积的49家上市物企在管面积由24.99亿平方米，增长至53.01亿平方米，增速达50.44%。集中度由2019年的8.06%，增长至2021年的15%，集中度还在不断上升。
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