过去20年全国累计销售住宅商品房面积178亿平方米 ， 按套均110平方计算 ， 大概1.6亿套以上 。 过去20年新增3.8亿城镇人口 ， 按3口之家每户一套需求计算 ， 大约需要1.25亿套左右的房子 。
可以看出 ， 新建商品房是可以满足城镇化水平的需求 ， 还略有盈余 。
但是考虑到城镇化进入后期 ， 人口增长进入瓶颈 ， 未来需要的房子将会不断减少 。
然而从新开工情况看远非如此 。
2017年至2021年 ， 住宅每年成交面积总体增长了约8% ， 年均增长约为2%的水平 。 2021年住宅销售面积为15.65亿平方米 ， 相比2020年仅仅微增了1% 。
2021年成交的住宅约为1304万套 ， 大约可以容纳3912万新增人口 ， 而2021年城镇人口比上年实际增加了1205万人 ， 相当于402万套住宅即可容纳 ， 两者相差900多万套住宅 ， 这还没有计算未来将要完工的增量 。
如果对比每年施工面积和竣工面积 ， 问题更大 。
2021年全国住宅市场的总施工面积为69.3亿平方米 ， 竣工面积为7.3亿平方米 。 总施工面积为总竣工面积的9.45倍 。 可以看出 ， 按照2021年的竣工面积数据来进行测算 ， 在不增加新开工量的情况下 ， 全部施工的工程也需要9年多 。
再看一组数据 ， 2021年 ， 新开工住宅面积为14.6亿平方米 ， 相比已竣工的7.31亿平方米多一倍 。 虽然两者差额在减少 ， 但实际上依旧是在增加供应量 。
在供应量基本满足城市化新增需求的情况下 ， 在2021年房地产行业全面萎缩仍然开工大增的情况下 ， 在2022年政府由于种种原因不断放松楼市调控的情况下 ， 可以想象住宅供应量很难真正减下来 ， 住宅的供应最终也会出现商铺那种远超需求的天量供应 。
【商业地产|警惕！宝马变摩托！十年后的住宅，就是今天的商铺！】住宅 ， 面临着需求端的持续萎缩与供应端的不断扩张 ， 2022年的住宅会不会就是2011年的商铺？这是我们每个购房者都应该不断进行的灵魂拷问 。
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