商业地产库存主要集中在二三线城市 。 以写字楼为例 ， 沈阳在2015年迎来商业地产的交付高峰 。 2015年末沈阳写字楼空置率同比上升10.9%至40.6% 。 苏州的甲级写字楼空置率也超过20% 。
商业零售市场的库存分布大致相似 。 天津、沈阳、无锡、青岛等地的空置率明显高于其他热点城市 。 不少城市的商业零售市场供应较足 ， 空置率呈“膨胀”之势 。
至2016年年底 ， 东莞整体商铺高库存压顶 ， 消化周期长达40个月 ， 库存面积高达193万平方米 。
中国社会科学院财经战略研究院、社会科学文献出版社曾经发布过《流通蓝皮书：中国商业发展报告（2016-2017）》 ， 指出未来5年内 ， 中国的商品交易市场有1/3将被淘汰 ， 有1/3将转型为批零兼有的体验式购物中心 ， 还有1/3将成功实现线上与线下对接 。
不仅是强二线城市的商业地产库存高企 ， 中等二线城市的商业地产也同样面临这个问题 。 昆明是中等二线城市中的典型 ， 商业地产存量连续3年处于500多万平方米的高位 ， 明显过大 。 按照当时的平均去化速度 ， 需超过100个月才能消化掉 。
商业地产中 ， 商铺的去化周期很长 ， 主要受两大因素影响：一是开发商普遍饱和式供给商铺 ， 几乎每个居民小区周围都要修一圈；二是受电商的冲击很大 。 电商抢夺了传统商业的空间 ， 零售额翻了很多倍 。 而商铺价格高又缺乏人气 ， 很多地段不佳的商铺都沦为仓库 。
就商铺而言 ， 起初几年获得了较好的现金流 ， 但时间长了就会发现 ， 由于税收高 ， 出手转让的时候 ， 大部分商铺增值收益都交了税 ， 商铺的价格实际增幅很小 ， 回报率并不理想 。 现在 ， 即便是大城市 ， 二手商铺交易量都非常小 ， 多数商铺几乎没有人接盘 。
商铺难租难卖原因复杂 ， 有一些与地方政府“大上快干”商业地产综合体 ， 以至于造成严重过剩有关 。
比如北京的人民大学双榆树附近一公里左右的商圈 ， 有超市发、沃尔玛、家乐福（3家）、乐天玛特、麦德龙、欧尚、双安商场、华宇购物中心等购物地点 。 而成都的在建购物中心面积为320万平方米 ， 在中国仅次于上海 ， 是购物之都巴黎在建购物中心面积的30多倍 。
目前 ， 中国有购物中心近4000家 ， 是美国的3倍之多 。 另外 ， 据中国购物中心产业咨询中心预测 ， 从现在到2025年 ， 还会有7000家购物中心建成开业 ， 届时中国内地的购物中心将超过1万家 。
怎么评判一个城市或者地区的商业是否过剩？国际以人均商业面积警戒线为标准 ， 即人均占有商业面积1.2㎡以内是均衡的 。 美英澳加这几个发达国家的人均商业面积基本都在1-1.3上下 。 以此标准衡量 ， 我国80%以上的城市商业面积严重过剩 。
商业地产需求端和供给端的同时恶化 ， 会不会出现在住宅呢？不是会不会 ， 而是已经出现了 。
03
人口断崖下落
对于住宅 ， “长期看人口”已经达成共识 ， 人口是房地产 ， 尤其是住宅的根本性影响因素 。 所以我们先分析一下全国人口趋势 ， 住宅的未来就一目了然了 。
2022年1月17日 ， 国家统计局公布了2021年全国人口数据 。 2021年出生人口1062万人 ， 全国人口仅仅净增加48万人 ， 人口出生率为7.52‰ ， 出生人口创下1949年以来新低 ， 出生率则创下有记录以来最低水平 。 我国出生人口从2017年开始持续下降 ， 2021年出生人口已经是连续第五年下降 。 五年的下降幅度高达40% ， 比起九十年代2000多万的新生人口更是不到一半 。 用出生人口塌陷来形容现在的人口形势一点也不夸张 。
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