按照1062万新生人口计算 ， 2021年中国总和生育率仅为1.15 ， 不仅低于世界上几乎所有国家 ， 比严重少子老龄化的日本还低不少 。
根据育窝人口统计 ， 我国出生人口在1985年后大幅度下滑 ， 近几年更是跌到解放后的低点 ， 而且下跌势头丝毫没有被遏制住 。
根据育娲人口发布的《中国人口预测报告2021版》 ， 按照比较温和的预测 ， 2年内我国人口净增长会出现负值 ， 到2050年总人口减少到12.64亿 ， 2100年降到6.85亿 ， 占世界比例将从现在的18%降至6.5% ， 而新出生人口只有世界新出生人口的2.56% 。
更为严峻的是人口结构 。 未来人口的增量将会主要集中在55岁以上人口 ， 25-29岁人口将会大幅度减少 。
根据未来智库预测 ， 2025年相比较于2015年 ， 人口的最大增量部分为55-59岁人口 ， 人口增量5123万；而人口减少最多的组为25-29岁人口 ， 减少数量5330万；人口减少增量主要集中在55岁以下 。
2035年相比较于2015年 ， 人口增量最大部分是70-74岁人口 ， 人口增量为5641万人 ， 增量部分同样主要集中在55岁以上 ， 累计会增加2.49亿人口 ， 而人口减少最多的同样是25-29岁 ， 减少了5053万人 。
从下图可以看出 ， 届时人口主要集中在45-49岁 ， 以及65-69岁 。
住宅主流购买人群是25-45岁人群 ， 联合国人口司预计未来十年中国主力购房群体（25-44岁）人数将减少约3200万 ， 此前十年降幅为2400万 。 当这个群体急速萎缩的态势下 ， 住宅的需求端将大幅度降低 ， “长期看人口” ， 住宅投资需求端存在极大隐患 。
看完了需求看供给 。
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住宅供应难减
目前的人均住房面积数据停留在2018年 ， 当时城市人均住房建筑面积是39平方米 ， 农村人均住房建筑面积是47.3平方米 。
从下图可以看出来 ， 98年房地产市场改革以后 ， 城市人均住宅面积就在持续攀升 。
根据泽平研究院测算 ， 1978-2020年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平 ， 城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米 ， 城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套 ， 套户比从0.8增至1.09 。
一般而言 ， 套户比小于1 ， 表明一国住房供给总体不足；套户比等于1 ， 表明一国住房总体基本供求平衡；考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况 ， 成熟市场的套户比一般在1.1左右 。
从国际看 ， 当前美国、日本分别为1.15、1.16 ， 德国为1.02 ， 英国为1.03 ， 中国城镇住房套户比接近1.1 ， 表明住房供给已接近发达国家水平 。
之所以人均住宅面积大幅度提升 ， 主要是我们盖了足够多的房子 。
2001年以来 ， 我国的住宅商品房销售面积持续上涨 ， 除了2008年下半年和2014年由于外部经济环境和宏观政策原因出现一定幅度下降 ， 其余年份年年增长 。
销售面积由2001年的不足2亿平方米增长到2020年的15.5亿平方米 。 20年共累计销售住宅商品房178亿平方米 ， 相当于全国每个人购买了12.7平方米 。
按城镇人口来算 ， 截止2020年末 ， 全国60%左右的城镇化率8.4亿人口来计算 ， 则城镇人均购买面积达到20平方米以上 。
如果按照套数来看 ， 数据更加清晰 ， 2006年以来 ， 基本年销售500万套以上 ， 尤其2013年突破1000万套后 ， 年销售套数持续稳定在1000万套之上 ， 并且呈逐渐增长的态势 。
我国城镇人口规模由2001年的4.8亿上升到2019年8.48亿 ， 增加了3.6亿 ， 基本每年新增城镇人口近2000万左右 。 按目前每年1300万套的新住宅销售套数 ， 基本能满足不断提高的城镇化和居住条件改善的需求 。
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