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购房置业|买房，大社区好还是小社区好( 三 )

购房置业


大型社区人口规模在3万人-5万人 ， 用地规模大概在600000-1200000平方米 。
规模再往上 ， 就是超大社区了 。
但这只是书面概念 ， 所以我们还需要知道：小区的户数 。

就这还不算是小区的最终人数 。
如果我们以“栋”为单位换算：
按一户3人 ， 每栋33层 ， 一栋两单元 ， 每单元两梯4户来计算 。
那么一栋楼居住的人数大概是792人 ， 以1000-5000人居住的小社区换算 ， 那么7栋以下为小社区 。
17栋以下算作中社区；栋数在17-63栋算作大社区 ， 再往上就是超大社区了 。
当然 ， 这样的划分多少有点粗糙 ， 这里只是提供一个参考 。

明白了社区划分 ， 我们再从居住舒适度和投资角度来说 ， 怎样的社区体量适合购买？
02
超大型社区
超大型社区聚集了大量的人口 ， 比如超市、菜场、早餐店等等 ， 各种便民设施可以说是该有的都有 ， 不用出社区就能满足一切的基本需求 。 甚至还有公交车站直达地铁 ， 比如御景城社区 。
但是同时因为它的体量巨大 ， 也存在一些硬伤 。
1 ， 人均资源有限 ：人多了 ， 人均能享受到的资源就有限了 ， 买房时 ， 地铁、学校、超市应有尽有 。 住进去才发现去个地铁口就要15分钟 ， 平时逛超市 ， 去健身房更是要从东头走到西头 。
虽然说配套都有 ， 但自己能用得上的或许为数不多 。

2 ， 居住舒适感一般：有些大型社区的人口 ， 动不动就上万了 。 而且租户多 ， 人也杂 ， 很有可能 ， 你的邻居是一个月换一次 。
而且你永远猜不到你的上下楼住着什么样的人 ， 时间长了居住体验完全感觉不到 。
3 ， 物业管理困难：这种超大社区 ， 居住人口多 ， 对物业的管理和治理要求非常高 。
就拿大家最熟悉的保洁安防来说吧 ， 这些人员都需要管理成本 ， 一旦人员配备不充足 ， 小区环境和安全性就会大打折扣 。
而且内部人员杂乱导致的乱丢垃圾等道德问题的管理 ， 才是最难的 。

更怕就是遇上一些突发状况 ， 超大型社区人口聚集越多 ， 风险也就越大 。 这次疫情就凸显出了超大社区管理之痛 。
像北京天通苑常住人口近50万 ， 号称亚洲最大的社区 ， 在人口如此庞大的社区防疫工作的难度可想而知 。

4 ， 不好卖：大社区房源多 ， 如果同一时期有成千上百套房同时挂牌出售 。 对于买家来说 ， 选择性更多了 ， 议价空间也就越高 。
同期放盘量太多 ， 业主根本没有话语权 ， 房子根本卖不上价 。 先别说抱团抬价了 ， 肯定会有少数降价急卖的 。
一来二去 ， 更多人为了出手而降价 ， 整个楼盘的二手均价自然就下去了 。

我们可以看一下超大社区的涨幅和周边普通小区的涨幅对比 。

以北京的天通苑为例 ， 目前均价4万 ， 而其所在的昌平区二手房均价已经过4.5万 。


虽然超大社区带给我们有利的一面 ， 但在购房上 ， 如果有其他选择的话 ， 是不太建议买超大社区的 。 毕竟物业管理要求高、居住体验比较差、后期出售潜力也不大都是实实在在存在的问题 。
03
该选怎样的社区？

既然超大型社区有这么多的缺点 ， 那么 ， 应该选什么样的社区呢？
答案是：相对适中的社区 。
体量太小的 ， 甚至独栋、两栋的刚需盘 ， 几乎没有空间容纳社区配套 ， 园林景观甚至基础绿化都达不到 ， 自住的舒适度也无法满足 ， 后期出手时也难找到买家 。

回过头看普通住宅 ， 无论是从居住舒适性还是投资价值 ， 未来独栋无社区、只有空中花园的小社区慢慢都会被市场淘汰 。

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