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购房置业|买房，大社区好还是小社区好( 二 )

购房置业


而且你永远猜不到你的上下楼住着什么样的人 ， 时间长了居住体验完全感觉不到 。
3 ， 物业管理困难：这种超大社区 ， 居住人口多 ， 对物业的管理和治理要求非常高 。
就拿大家最熟悉的保洁安防来说吧 ， 这些人员都需要管理成本 ， 一旦人员配备不充足 ， 小区环境和安全性就会大打折扣 。
而且内部人员杂乱导致的乱丢垃圾等道德问题的管理 ， 才是最难的 。

更怕就是遇上一些突发状况 ， 超大型社区人口聚集越多 ， 风险也就越大 。 这次疫情就凸显出了超大社区管理之痛 。
像北京天通苑常住人口近50万 ， 号称亚洲最大的社区 ， 在人口如此庞大的社区防疫工作的难度可想而知 。

4 ， 不好卖：大社区房源多 ， 如果同一时期有成千上百套房同时挂牌出售 。 对于买家来说 ， 选择性更多了 ， 议价空间也就越高 。
同期放盘量太多 ， 业主根本没有话语权 ， 房子根本卖不上价 。 先别说抱团抬价了 ， 肯定会有少数降价急卖的 。
一来二去 ， 更多人为了出手而降价 ， 整个楼盘的二手均价自然就下去了 。

我们可以看一下超大社区的涨幅和周边普通小区的涨幅对比 。

以北京的天通苑为例 ， 目前均价4万 ， 而其所在的昌平区二手房均价已经过4.5万 。


虽然超大社区带给我们有利的一面 ， 但在购房上 ， 如果有其他选择的话 ， 是不太建议买超大社区的 。 毕竟物业管理要求高、居住体验比较差、后期出售潜力也不大都是实实在在存在的问题 。
03
该选怎样的社区？

既然超大型社区有这么多的缺点 ， 那么 ， 应该选什么样的社区呢？
答案是：相对适中的社区 。
体量太小的 ， 甚至独栋、两栋的刚需盘 ， 几乎没有空间容纳社区配套 ， 园林景观甚至基础绿化都达不到 ， 自住的舒适度也无法满足 ， 后期出手时也难找到买家 。

回过头看普通住宅 ， 无论是从居住舒适性还是投资价值 ， 未来独栋无社区、只有空中花园的小社区慢慢都会被市场淘汰 。
从目前市场情况来看 ， 建筑面积在15-20万平米左右的社区会比较宜居 ， 社区空间在5-10栋 ， 户数500-1000户是最舒适的 。

这样大小的社区基本的绿化和生活配套都有 ， 居住人口也比较适中 ， 不仅满足了生活的舒适度 ， 而且也不会因为二手房的出货量而影响成交周期 。
而且 ， 相较于一些大社区项目 ， 体量较小的项目 ， 开发周期更短 。
尤其在如今的房地产市场 ， 目前几乎所有的大社区都是分期开发 ， 开发周期长就意味着变数大 。 相反 ， 一些适中的小区风险相对较小 。
最后 ， 想告诉大家买房时除了考虑其他因素外 ， 选择社区这样的细节问题也不要忽视 ， 大社区人多杂乱 ， 资源不均 ， 未来潜力也不足 ， 体量太小的社区配套不完善 ， 居住舒适度无法保证 ， 未来也不好出手 。
结合自身预算 ， 选择合适的社区 ， 后期不管是自住还是投资都比较安心 。

先做个小调查吧：

你买房时通常问什么？
交通？学校？医疗？
还是容积率？绿化率？楼间距？
但我猜有一个细节 ， 你可能会忽略 。
那就是 ， 社区大小 。
今天我们就来讨论一个令许多购房者头疼的问题：买房 ， 选大社区还是小社区？

01
社区划分
先来看一下社区大小的区分标准：
小型社区人口1000—5000人左右 ， 用地规模20000—90000平方米；
中型社区人口7000—13000人左右 ， 用地规模150000—300000平方米；

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