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购房置业|2022年广州各区的购买方向和策略（一）( 二 )

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此外 ， 不要指望地铁对房价的加持 ， 基数已经很高了 ， 如果在城市更新上没有大的改变 ， 投资上还是不能买越秀 ， 自住和学位房需求除外 。
2022年行情整体平稳 ， 淘笋几率不大 。
?海珠海珠由于是一个江心岛 ， 土地更加稀缺 ， 所以地价很贵 。
海珠的地价虽然很贵 ， 甚至贵过天河 ， 但是海珠除琶洲以外 ， 其他板块的新盘主要还是以刚需和改善为主 ， 从中海三观做的产品就可以看出来 ， 不敢放弃刚需市场 。
不像天河 ， 新的拍地都是以改善和豪宅为主 ， 总价突破1200万了 。
所以除琶洲外 ， 在海珠其他片区买房的总价不宜超过一千 ， 例如海珠西片区 ， 未来五年的利润基本被开发商吃光了 。
这个现象解释一下就是 ， 琶洲的天花板更高 ， 将来价格更贵 ， 可以和珠江新城媲美 ， 甚至优于金融城 ， 超过1200以上的话 ， 选琶洲更合适 。
海珠西不缺购买力 ， 不缺豪宅 ， 但是海珠西缺乏高价位的接盘侠 ， 而琶洲不缺购买力 ， 也不缺接盘侠 ， 所以琶洲的保利天悦16万也有人买 ， 而海珠西超过8万的二手就没人接了 。

琶洲主要以产业为主 ， 房地产非常少 ， 而海珠西主要还是以卖地为主 ， 缺乏产业优势 ， 我并不看好只有概念没有产业 ， 只有房地产的海珠创新湾 。
这里是从微观到购买逻辑上去分析的 ， 但如果你是自住 ， 选择第一梯队的二手就可以了 ， 比如光大、朗晴居之类的回报率就不错 ， 毕竟总价也不需要你花一千以上 。
今年海珠整体是不缺货的 ， 虽然赤沙TOD很热 ， 但由于拖得太久 ， 拖到了横盘期 ， 同时天河同段位的新盘入市 ， 加上琶洲附近其他两个新盘加入竞争 ， 热度会有所稀释 ， 这里提醒一下 ， 千万不要被虚假繁荣迷惑 ， 买不到可以等 。
从均价上来看 ， 海珠的提升不明显 ， 因为有限价新盘竞争 ， 还有促销的新盘加入混战 ， 整体呈现东热西冷的态势 。
提醒一下刚需们 ， 海珠当前对500万以下的刚需还算友好 ， 这部分需求价格不会有明显变化 ， 原因是被拉去了黄埔或番禺 。
600-800万的需求会比较平稳 ， 自住可适时淘笋买入 ， 坚持以学位和花园小区加持 。
说完核心区 ， 下一篇我们说一下外围的番禺、黄埔、白云、荔湾等 。
以上
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