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房价|“二次房改”要来了？任泽平提出“新方案”，两类人将从中得实惠( 二 )

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【房价|“二次房改”要来了？任泽平提出“新方案”，两类人将从中得实惠】事实上 ， “一次房改”后的二十多年时间里 ， 我国房地产所面临的问题 ， 除“房价快速飙涨”外 ， 还有4个突出“问题”：第一、大多数城市房价“失真” ， 房子价格高于实际应有的市场价 。 诸葛住房网在今年4月份发布的百城房价收入比数值是13.2 ， 其中不少城市甚至超过了30 ， 这意味着购买一套房子 ， 不吃不喝需要30年 ， 所以我国房价“严重偏高”是毫无争议的事实；
第二、楼市投资炒作盛行 ， 住房分配严重不均 。 胡润报告显示 ， 2019年资产千万的群体中 ， 炒房客占15% 。 在亿元人民币资产中 ， 房产投资占到他们总财富的七成以上 。 此外 ， 西南财大研究数据显示 ， 2008年-2018年 ， 十年间我国的投资性购房比例提升了近40% 。 值得一提的是 ， 2018年 ， 首套房购房比例仅15%；

第三、住房空置率高企不下 ， 2020年全国空置房或超1亿套 。 同样是西南财大的数据 ， 2017年底 ， 全国住房空置率高达21.4% ， 其中城镇地区商品房空置率高达26.6% 。 这两项数据 ， 按照国际标准 ， 都已经处于“严重积压区” 。 此外 ， 根据国家电网、天然气公司等多个渠道的数据 ， 2020年底 ， 全国空置住房或超过1亿套 ， 其中城镇地区商品房空置量高达6500万套 ， 还有其它诸如小产权房、保障房等不少于4000万套；
第四、很多城市的财政运转 ， 很大程度上依赖土地财政 ， 说白了就是 ， 对房地产过度依赖 。 中国房地产数据研究院公布的2019年30城土地财政依赖度排行榜显示 ， 30城中有26城依赖度超过50% ， 其中温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、西安、广州、南京、佛山、郑州的土地财政依赖度均在100%以上 。 而土地财政依赖度低于30%的只有北上深三座城市 。

对于数以亿计的普通刚需购房者来说 ， 靠工资收入买房 ， 几乎不可能了 ， 尤其是全国头部二十多个城市 ， 房价动辄四五万一平 ， 有些甚至已经超过十万元一平 ， 买房的门槛已经提高到了三四百万 。 这对于普通的工薪阶层家庭来说 ， 无异于“天价” 。 那么在这种情况下 ， 未来要如何有效解决中低收入无房者的住房问题呢？
经济学家马光远直言 ， “中国房地产目前面临的诸多难题 ， 靠调控是无法解决的 。 当房地产的主要矛盾已经进入到市场快速发展与制度建设的滞后之间矛盾的时候 ， 通过启动二次房改 ， 对阻碍房地产发展的诸多制度障碍予以消除 ， 是唯一的选择 ， 也符合基本逻辑 。 ”


二次房改究竟怎么改？马光远并没有给出具体方案 ， 不过他对二次房改的思路还是提出了4个建议：1、二次房改必须做好“打破目前的利益格局”的准备 ， 比如住房发展的经济功能 ， 比如住房保障和防止福利陷阱的关系；2、构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系：政府保障20% ， 市场解决80%；3、导致高房价的最重要的根源 ， 是土地稀缺 。 二次房改必须着重考虑允许“集体土地入市” ， 打破土地稀缺的僵局 ， 从根源上瓦解高房价；4、二次房改还应该包括住房金融制度、税收制度、信息制度、交易监管等一系列制度的重构 。

无独有偶 ， 东吴证券首席经济学家任泽平也认为 ， 对于中国经济高质量发展 ， 对于房地产的出路 ， 只有启动“二次房改” 。 任泽平提出的“新方案” ， 主要包括4大方面：一是加大安居工程建设 ， 也就是完善保障市场 。 比如大力建设安居房、人才房、廉租房、共有产权房等 ， 多元化住房类型 ， 最大程度满足大城市新青年、新市民 ， 各类城市中低收入者的住房需求 。 此前 ， 北大教授徐远也提出了相同的建议：在城市群核心城市 ， 每年兴建1000万套安居房 ， 套均面积50平方米 ， 套均投资100万元 。 如是就可以实现让“流动人口在城市里安居乐业 ， 启动农民工市民化”的梦想；

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