??按照国际惯例，65岁以上年龄人口超过14%即是迈入深度老龄化阶段，统计显示，截至2020年，东北地区所有地级市这一比例均超过14%，多数城市在16%以上，抚顺、本溪、丹东、锦州等更是逼近20%的超深度老龄化红线。
??人口流失，尤其是具有强购买力和购买意愿的青年人口流失，直接导致购房需求萎缩，随之而来的是市场预期的转变，再叠加房地产信贷收紧等短期因素影响，东北房地产市场走弱可谓意料之中。
??四季度调控放松序幕拉开
??三类压力城市有望适度松绑
??联系到三季度以来，珠海、惠州等四市降低二手房交易个税，湘潭、哈尔滨等出台购房补贴，举措均直指需求端，旨在刺激购房消费，我们认为，地方调控边际放松序幕正在拉开，以下三类压力城市房地产调控有望获得适度松绑。
??第一类，房价下滑过快城市。从国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况来看，8月，太原、哈尔滨、秦皇岛、岳阳、常德、泸州、南充等7个城市新房价格同、环比齐跌，石家庄、北海、襄阳等16个城市二手房价格显著低于2020年平均。此外，昆明、唐山、株洲等出台“限跌令”的城市市场形势更为严峻，适度放松调控也可给予市场喘息空间。
??第二类，库存风险过高城市。CRIC数据显示，兰州、烟台、肇庆等29个城市库存消化周期突破18个月的警戒线，防城港、衡阳、宝鸡等城市更是超过30个月。南宁、惠州、运城等9个城市库存处在持续上升通道，消化周期也已逼近红线，库存风险亦不容小觑。
??第三类，高土地流拍率且高土地财政依赖度城市，更具放松调控的动机。诸如昆明，2021年1-8月昆明国有土地出让金收入达到368.1亿元，占一般公共预算收入比重81%，9月，昆明主城区供地10宗，其中5宗流拍，3宗中止交易，仅2宗成功出让，即便是以往房企激烈争夺的经开区清水片区宅地，也因故中止拍卖。
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文章来源:克而瑞
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