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苏州|大转折！最牛地级市，打响房价上涨第一枪( 二 )

房价楼市二手房苏州


连环暴揍之下 ， 苏州房价在2019年7月转向 ， 并且此后一路阴跌 。
数据显示 ， 从2019年7月到2020年的11月的二手房挂牌价28619元变为24379元 ， 降了4240元 ， 降幅17.3% 。 苏州楼市的二手房成交价从27484元涨到了25737元 ， 跌了1747元 ， 跌幅为6.8% 。
另据中国房价行情网追踪的实时数据显示 ， 2020年11月苏州二手房同比下跌7.18% ， 位居内地跌幅榜第12位 。

制图：城市财经；数据：中国房价行情网
2020年年末 ， 苏州楼市似有回暖的趋势 ， 谁承想 ， 就在2020年最后一天 ， 央行与银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》 ， 明确限制了各类银行流向房地产市场和个人住房贷款的比例 。
在这个大招之下 ， 进入2021年 ， 各城市房贷利率不断上浮 ， 放款周期不断延长 ， 尤其是到了三季度 ， 威力彻底显现 。
在这种背景下 ， 包括苏州在内的一众热点城市 ， 楼市成交量下挫 ， 房价普跌 。
16个重点被监测城市10月份二手房成交量

来源：克而瑞
压力之下 ， 武汉、郑州、杭州、南京、苏州、成都、重庆等大部分城市的开发商们 ， 纷纷开启了打折促销活动 。
其中 ， 苏州方面 ， 比如\t位于木渎板块的正荣西津月项目推出85折卖房 ， 其中一套104平方米的房源直降41万 ， 126平方米的房源降51万 。 金辉地产合联营公司开发的位于太湖新城的江南沄著推出11套特价房 ， 总价直降70万/套 。
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回到开始的问题 ， 既然苏州楼市是这么个状况 ， 苏州的开发商们 ， 现在为何取消折扣 ， 甚至上涨房价呢？
有人说 ， 这主要是因为 ， 2021即将结束 ， 每年一二月碰上春节 ， 是传统的楼市淡季 ， 每年的这个时候 ， 开发商们都会有收回折扣的习惯 。
诚然 ， 这可能算是一个理由 ， 但本号认为不是最关键的 ， 窃以为 ， 主要原因有二：
1、楼市信贷回暖 ， 成交量反弹 ， 开发商有了取消折扣甚至涨价的底气 。
信贷回暖的数据 ， 本号在之前的文章中已经给出过多次 ， 这里再说一下 。
根据央行公布的数据 ， 11月末个人住房贷款余额38.1万亿元 ， 当月增加了4013亿元 。 在10月份个人住房贷款反弹增加的情况下 ， 11月份继续加快速度反弹 ， 11月份增量比10月份多532亿元 。
另一方面 ， 本月15号央行已经全面降准 ， 释放了1.2万亿资金 。 此外 ， 3天前 ， 1年前LPR也迎来了19个月以来的首次下调 ， 也即降息了 。
尽管直接影响房贷利率的5年期LPR没有变 ， 但由于房贷利率是LPR与各城市的加点数组合而成 。 从10月份以来 ， 中心城市纷纷开始下调加点数 ， 苏州就是其中之一 。
苏州10月份首套房贷款利率下调了30个基点 ， 11月份继续下调 。 根据贝壳研究院的数据 ， 苏州首套房目前的平均利率是5.5% ， 已经从“6”字头回到了“5”字头 。

此外 ， 放款速度也加快了不少 。
在这种背景下 ， 苏州的新房与二手房成交量均反弹 。 苏州11月份新房住宅网签一共67.99万平 ， 环比涨19.6%；二手房住宅一共成交50.82万平 ， 环比涨39.5% 。
成交量的反弹 ， 便是开发商取消折扣 ， 甚至涨价的底气 。
2、制造紧迫感 。
取消折扣 ， 甚至涨价 ， 其实也是开发商的一种营销策略 ， 掐准的就是大家买涨不买跌的心理 。
上涨会给人紧迫感 ， 让大家觉得晚一步 ， 可能要花不少冤枉钱 。 下跌的时候 ， 大家反而不着急 ， 生怕自己一买还会继续跌 ， 多花冤枉钱 。
三季度多数中心城市纷纷开启打折促销 ， 有的甚至降首付 ， 但新房依旧很难卖 ， 成交量依旧下跌 ， 就是最好的说明 。

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