深圳市|刚需年前再不买，就只能看二手了二手房|法拍房|深圳楼市

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近期二手房成交量暴涨，引起了不小的讨论，而其实每年的年底本来也是二手房量较高的时期，从疫情前的2019年来看也是在11月份达到一个高值。

让中介嗨了一波的成都11月二手房成交量数据是真实的，其中有因贷款放贷加快有关，也有释放了前期需求，以及本身年末就会是置业小高潮有关。

图源乐居网
而在小编看来，从现在到过年的这段时间是上车新房和捡漏二手好时机，尤其是预算较少的刚需错过这一波，明年只有二手还能挤一挤了，还不一定有笋盘。

01
新房扎堆二手让利

捡漏机会多

首先年前是开发商集中放量的时候，今年很多鸽了很久的热盘都在年前开盘，像紫瑞府、光华壹号等，这时候大部分购房者都会选择新盘。
而二手房与新房是竞争关系

从上图的成交规律可以看出，近几年，成都新房的成交量和二手房成交量呈现出了反比的关系。新房供应量大，二手房成交量低；新房供应量少，二手房成交量高。
大家都关注新房的时候，二手市场的笋盘几率就变高，加上年底个别卖家卖房心态迫切，往往是让利最高的阶段，这时候砍价相对容易。
从11月的表现看也证明了这点，量走高但价格环比还是下跌的，说明买入的很多就是“捡便宜” ，成交里中小户型，低总价占比多，刚需市场回暖比较明显，而像高端市场里的房东大部分还是很稳得起，还是捂盘惜售的状态。

图源克尔瑞
随着过年的接近，二手房挂牌量会锐减，不着急卖房的基本上来年看市场行情。这时候二手房存量基本上只降不增。到了第二年，开发商推盘节奏放缓，新房市场无法满足购房需求时，二手房的购买量会逐渐上升。大量购房者看房，会影响房东的预期，让利空间变少。所以年前这段时间就是可以在新房和二手里反复横跳有机会都该去试试的黄金时期。

02
开发商拿地冷静

未来新房不太香

而新房市场的大家也有了清楚的感知到，整体供应规模缩水，低价地楼盘耗完在即，高价地的供应占比越来越高。
总价100万基本只能买远郊，总价200万基本告别城南，总价300万最尴尬，高改们预算要拉到450万也很难买热门的主城、天府新区，而新房总价缓慢上升也只是一个开始，未来形势对刚需更不友好。
目前成都的三批次土拍已经全部结束，市场整体来看比较理性，高新区和天府新区的几块地热度最高，有合适的利润空间地段被认可未来不愁卖，而在优质的地块得到了开发商的青睐，而部分位置有么是区域较空白开发难度大，部分限价还高过市场价，让开发商难做，利润有限，外加还有一定的风险，自然拿地的兴致缺乏，出现了流拍，区域的差异性明显。

图源克尔瑞
而从土拍中的土地指标也能看出未来打造的产品不会太亲民，二轮土拍里在天府新区的麓山板块，高新区的新川板块有高比例的人才公寓和一些土地明确表明会有20%-30%的90㎡的小户型打造外，按照现在开发商对待双限地的开发模式高低配，高层比均价贵过2-3K ，面积超过100㎡，以及打明牌的主城区2w左右游走的清水限价，推算主城区新房市场200w级别就别太指望了。

深圳市|刚需年前再不买，就只能看二手了

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