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作者：子非鱼
01
今天 ， 楼市传来了一个重磅消息 ， 一个大省 ， 告别预售制 ， 要全面开启现房销售了 ， 这个大省 ， 便是湖南 。
湖南省一贯的作风就是 ， 不鸣则已 ， 一鸣惊人 。 比如不久前 ， 湖南省发布文件 ， 高调宣布对湖南所有城市开展非住宅房屋的去库存 。
再就是今天 ， 根据21世纪经济报道12月14日披露 ，《湖南省推进新建商品房“交房即交证”改革实施方案》近日正式对外公布 。 湖南省今天已经召开了工作部署电视电话会议 。
《实施方案》明确提出：
从2022年起 ， 湖南省所有城镇规划范围内新取得国有建设用地使用权的预售商品房项目必须实施“交房即交证” 。
这意味着 ， 中国内地从预售制到现房销售 ， 迈出了实质性一步 。 这一步 ， 比去年数十个城市收紧预售资金监管制度 ， 意义大得多 。
因为 ， 这一次是真的开始了 ， 一手交钱 ， 一手交房 。
尽管湖南不是第一个宣布全面开展现房销售的省份 ， 去年3月份 ， 海南省就正式发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》 ， 拉开了现房销售的大幕 。
但海南毕竟是个小省（人口1008.12万） ， 湖南可是一个拥有6644.48万人口的大省 ， 其推进现房销售 ， 影响力更大 。
从房地产的发展角度 ， 预售制 ， 也即期房制度 ， 已经到了该退出历史舞台的时候了 。
02
事物都有两面性 。
客观来说 ， 预售制对于中国房地产发展和推进城市化进程 ， 有非常大的功劳 。 所谓预售 ， 顾名思义 ， 就是预先出售 ， 就是房子还没建好 ， 就开始卖 。
这个制度 ， 起源于香港地产商霍英东 。
1953年 ， 35岁的霍英东在已经买下了的香港四方街地块 ， 准备兴建100栋住宅楼 ， 四方街还没动土 ， 霍英东就开始派发售楼说明书 ， 在说明书上向市民推介分期付款的买楼新方法﹕第一期先交订金百分之五十 ， 第二期落妥二楼楼面交百分之十……第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴 。
于是 ， 就形成了最初期的分期付款和“卖楼花” 。 卖楼花 ， 也就是预售制 。
改开之后 ， 作为国家经济特区的深圳 ， 以香港为师 ， 全面学习香港 ， 引进了土地财政制度和预售制 。 此后 ， 从深圳推向全国 。
预售制的好处在于 ， 由于可以预售 ， 开发商在没有建好房屋的时候 ， 便可回收现金流 ， 获得的现金流 ， 继续去拿地开发 ， 如此形成了高周转 ， 加快了各城市的房屋建设 ， 在最初的那些年里 ， 满足了很多进城人口的居住问题 。
但正如俗话说的 ， 兴一利必生一弊 ， 预售制虽然在中国内地大举城市化的过程中 ， 满足了因数亿人口进城而增加的房屋居住需求 ， 但伴随而来的弊端 ， 也越发明显 。
弊端具体有三：
1、烂尾现象频出 。
这种烂尾现象频出 ， 有两个路径 。
路径一 ， 由于房屋可以预售 ， 此前不少开发商奔着捞一把就跑路的心理 ， 去拿地建房 ， 预售完之后 ， 就卷款跑路 。 这种现象 ， 十年前 ， 经常能见诸报端 ， 近些年 ， 由于国家监管力度加强 ， 好了很多 。
路径二 ， 由于房屋可以预售 ， 不少开发商疯狂高周转 ， 加足了杠杆拿地扩大规模 ， 由于过于激进 ， 导致债务违约 ， 此后出现一系列链式反应 ， 导致很多项目资金短缺 ， 停摆烂尾 。
今年上演的各种延迟交付和烂尾 ， 就是路径二带来的后果 。
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