交易|公寓，让年轻人“真香”，让开发商挠头：卖不动怎么破？！二手房|银行

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一直以来，公寓由于总价低、装修时尚等原因，深得年轻人青睐。
“总价三十万，在广州有个家”之类的营销话术非常吸引人，但公寓是否真的这么“香”？如果是“真香” ，为何去化难？明知不好卖，开发商为什么还在大量建？建都建了，怎么有效营销？
在这里，一文看懂公寓开发营销全套逻辑。Part01
广佛公寓市场“打骨折” ，以价换量市场“回暖”？
近日，不少广佛公寓“打骨折”“跳楼价”出售的新闻刷屏了朋友圈。
据数据统计， 2019年佛山一手公寓网签均价为1.4万/㎡， 2020年是1.3万/㎡。而到了今年， 11月上半月成交的1501套，网签均价9383元/㎡，跌破了万元。
佛山公寓彻底“躺平” ，广州公寓的价格也在下跌。据克而瑞统计， 11月上半月，广州一手公寓共计网签1053套，网签均价为2万/㎡，比上月下跌11.5% ，为近14个月最低位。
在广州，公寓曾有无比辉煌的“高光期” 。
2016年广州公寓年成交量达到了3.4万套，但好景不长， 2017年广州“330政策”横空出世，公寓不可卖给个人的规定一出，市场直遭腰斩，年成交量跌至1.9万套。
2018年年底政策有所松动， 2019广州公寓市场回升到近3万套。
到2020年，广州公寓成交量为1.7万套，彼时库存面积创新高，达157.7万㎡，去化周期达到20.1个月，超过了一年半。
但今年，在住宅都不太“香”的情况下，广州公寓市场似乎却“回暖”了。
由于开发商促销，以价换量， 11月全市一手公寓成交2375套，成交面积12.79万㎡，环比上涨32% 。这同时是广州一手公寓成交连续两个月刷新年内记录。
但“回暖”的背后，不能无视的是公寓市场库存依然巨大。 10月底，广州一手公寓库存面积为155.1万㎡，去化周期18.6个月。其中天河、荔湾、南沙、增城四区去化周期均超过25个月！
可以认为， “回暖”不过是“跳楼价”的“回响” ，总体而言，公寓市场依然存在较大的去化问题。

Part02
公寓优势明显，缺点却“致命”
今年广州热销TOP10的一手公寓中，有些套均价只要50多万，意味着不到30万就能“上车”了。
必须承认，总价几十万，就能在广州安个家。这对经济能力尚不足的年轻人来说，实在是“真香”的存在。

总价低加上不限购、不限贷的优势，还可以用作办公室、开桌游店等使用，租金也会被同地段的住宅略高，因而投资属性明显。
但是，拥有如此明显优势的“投资属性”产品，为何却并不能获得市场和投资客的广泛认可？
主要原因包括：
产权仅40年，转让税费高，买入容易卖出难；
使用商用水电、不能明火煮食、不带学位、周边商业出租单位多，居住环境不理想，对自住用户不友好。
在优缺点都如此显著的情况下，公寓市场的“地段论”特点也比住宅市场更为突出——中心区核心地段的公寓，无论是出售或是出售，都不缺乏买家，而一些地段较偏的公寓，即使“打骨折”也乏人问津——毕竟，公寓具有如此明显的投资属性，如果一项投资品租不起价、不好卖出、利润还会被交易税费等吃掉一大块，就决定了这项产品作为投资品的“命运” 。

交易|公寓，让年轻人“真香”，让开发商挠头：卖不动怎么破？！

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