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|“发力点”在上半年，而下半年的成交量可以用“一蹶不振”来形容( 二 )


张海民的“稳”显然不能满足林老板当“地主”的雄心壮志 。
2017年 ， 林老板挖来了碧桂园的执行董事、联席总裁及执行委员会成员朱荣斌和碧桂园的高管吴建斌 。

图为朱荣斌和吴建斌图源百度
并且喊出了“向碧桂园学习！”的口号 。
2018年10月9日 ， 阳光城官方宣布正式突破一千亿 。 林腾蛟掩不住内心的喜悦 ， 向所有员工派发一枚金戒指 ， 盒子上写着“千亿纪念” 。
只是阳光城似乎忽略了他们从始至终的债务危机 ， 阳光城负债从2015年张海民时期的564亿 ， 升至2018年3月的1967亿 ， 两年增长近三倍 ， 增幅达248% 。
从2019半年报告来看阳光城负债总额2416亿元 ， 其中有息负债总额就已经是1121亿元了！

图为2019年半年度阳光城主要财务数据指标图源知乎作者水天一剑
阳光城同样选择了“高周转” ， 但高速扩张的背后 ， 是产品质量的隐忧与市场口碑的坍塌 。

从1.8万到1.1万！
带着这样的债务危机来到2020年 。
德信地产竞得的经开新地王P（2020）017号地块 ， 位于港湾江城旁 。
该地块吸引了包括新希望 ， 景瑞、新城、金科、卓越等在内的15家房企参与竞拍 。
最终经过44轮竞价 ， P（2020）017号地块被武汉德杭置业有限公司拿下 ， 成交总价94736万元 ， 楼面价约7877.93元/平 ， 溢价率29.36% 。

图源土地规划局
然后德信地产就和阳光城合作 ， 将项目命名——德信阳光城丽景公园 。 （后改德信阳光城江宸）
项目于2020年年末入市 ， 当时带装修备案价约18000元/平 ， 刷新片区天花板 。
显然这样的备案价是怎么卖也卖不动 ， 刚入市成交均价就很快打折到了14000元/平 。 可以说是“打断腿卖房” 。
谁知道它还能降价！今年九月下旬成交均价降到了12500元/平！
直到今年11月底加推3、5、7号楼 ，

图为德信阳光城江宸11月预售证图源大武汉房价
你猜备案价多少？
带装修备案均价13999元/㎡， 比首开备案价下降4001元/㎡ 。
那你再猜这个项目能顶着备案价卖吗？
并不会 ， 小帅让置业顾问帮咱算了一个15楼西边109平的户型 ， 折后总价约125万 ， 合着单价约1.1万 。
从1.8万到1.1万 ， 德信阳光城江宸到底经历了什么？
如果说最开始的备案价1.8万是开发商高估了市场表现 ， 迫于无奈将单价降价到1.4万 ， 那后来的接二连三的降价又是为何？
很显然 ， 开发商出问题了 。
至于是哪个开发商出问题了以及出了什么问题 ， 相信看到这里的小伙伴已经很清楚了 。

便宜！但风险可不小！
那我们就来分析一下德信阳光城江宸的房子还值得入手吗？
对于阳光城目前的还债能力我们不得而知 ， 现在也传出了阳光城撤资的消息 。
如果阳光城撤资的消息属实 ， 那就主要看德信地产会不会对阳光城的股份进行回购 ， 以保证继续运作该楼盘的项目 。
目前德信地产没有爆出像阳光城、当代置业那么高的负债问题 ， 公司总体的运转也是相对较为平稳的 。
但是小帅在德信地产的官网上 ， 并没有看到德信阳光城江宸项目的项目信息 。

图源德信地产官网
阳光城的官网上同样也找不到 。

图源阳光城官网
再加上 ， 德信阳光城江宸作为一个可以观江的楼盘 ， 价格经过几轮调价后 ， 已经是周边新房最低价 。

图源房天下
周边的港湾江城 ， 武汉本土开发商拿地 ， 现在均价都在13800元/平 。
那么如果德信地产不回购阳光城的股份 ， 会不会有其他开放商接盘？

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