万科|华东第二大CBD蛇形布局，是缺陷还是有意为之？万科

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熟悉南京的朋友知道，南京在河西拥有一座巨长的CBD ，从梦都大街开始算，一直延伸到鱼嘴，全长在8公里左右，更是华东地区仅次于上海的第二大商务区。作为南京面向国际的新封面，大家对于河西的这座CBD期望值还是很高的，但是它的争议一直比较大。

一般CBD的形态，大多为聚合形态，为的是提高商务活动的效率，因为大家都在一片有限的空间之内，两个公司不管位于这个区域的任何位置，距离都会比较近。而轴线型CBD就没有这样的特性了，如果两个公司正好位于CBD的一头一尾，距离成本相对于聚合形态会高出很多。所以现状轴线CBD并不是一个高效的方案，除非加一点新的配方。

在城市当中克服距离最好的交通方式就是地铁，有了地铁即使CBD是S形或者环形都没有太大的关系，因为地铁的特性足以抵消掉线条型CBD的低效率。
【万科|华东第二大CBD蛇形布局，是缺陷还是有意为之？】
但是南京的河西CBD只做了一半，令人诧异的是，地铁2号线仅仅在CBD设置了两个站点而后突然转向，避开了江东南路，而后期地铁S3号线在CBD同样也只有两站，也就是说当下这个巨长的CBD仅有4座地铁站，且还不是连续的。有轨电车倒是基本全程覆盖了CBD ，但有轨电车与汽车混行，效率并不高。

同时花巨资打造的CBD距离长江过远，使得不管是从江北望向河西还是从长江上望向河西， CBD均因为过远，而显得过小，甚至因为江边高层住宅的遮挡，而不能欣赏到全貌。

河西CBD本身较高的整体规格，并没有最大化的展现出来，其巨大的身姿很难在普通人的常规的视角下被完整的欣赏到，需要借助航拍才能完整一睹它的芳容，错失了打造南京长江新封面的一次难得的机会。

这些令人费解的问题，到底是真的缺陷还是有意而为之？大家有没有想过这个问题？

我们站在城市运营的角度来分析，河西新城在开发之初会面临两大困难，一是资金，二是人口。资金很简单，向银行借，但有借必有还，怎么还？用卖地的收入还！土地卖给谁？卖给开发商。开发商卖给谁？卖给新居民。所以如何吸引开发商购地，如何吸引新居民购房，并且愿意支付相对较高的价格，就成了这个流程最终的关键点。
如何提升河西的含金量，除了现代化的路网系统以及更好的绿化之外，大型的文化设施以及CBD显然是一块金字招牌，本质上来说CBD其实是资本的一种物化表现，它代表了城市资本力量潜在的流动方向，有点类似于坐庄的感觉，所以它才能对开发商和新居民产生吸引力，因为CBD给予了增量价值的可能性。有了开发商和新居民的认可， CBD周边的土地才能获得更高的产出。所以理论上只要河西全境都能受到CBD的辐射影响，那么河西整体就都能实现土地价值的最大化。

万科|华东第二大CBD蛇形布局，是缺陷还是有意为之？

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