【 房讯|孙长毅：开启第二段生命，房地产营销的变与不变】??第一道题，上海市，每年有多少人买一二手房？
??第二道题，安居客新房上海站，每天有多少人登陆？
??第三道题，20年来，购房者更懂房子了吗？
??各位，可以在心里面，想一下你的答案。
??因为房讯内容创新和认知创新的原因，在过去的三年里，我成为了一些房企的内训培训师，和营销升级转型顾问。我这里有5000个房地产营销经理人做这三道题的答案，让我们来看一下他们是怎么选的。
??第一道题的答案，上海市每年有多少人买了一二手房？也就是说房子的套数除以这个城市的人口等于百分之几？
??大家可以看，这是5家不同房企的营销总的答案，其实都是2021年内训时做的。抛开哪个选项是正确的，我们先不谈。我们看到的是，大家的选择，全都不一样。
??是的，不仅第一道题，全都不一样。大家看，第二道题，也全都不一样。我做了几十场培训，发现所有的房企都一样的是——他们的答案都不一样。不仅不一样，一个组织里，答案可以相差十倍。
??无论是top 10房企还是中小房企，无论是董事会高管还是基层一线，都是如此。
??上海每年有多少人买房呢？其实马老师2020年报告会讲杭州市场讲得很清楚，杭州市场这么多年来累计卖掉了多少平米约合多少套房子。拿它除以杭州人口，是1%。
??你会发现在全中国，几乎所有的城市，每年买房的人只有1%。其实不仅是中国，全世界都一样。不仅适用当代，而且适用未来。这就是不动产的属性。
??我们再来看第二道题，安居客新房上海站每天有多少万人登录。大家看，还是选什么的都都有，而且最大的和最小的数值差了10倍甚至20倍。
??此刻都不需要关注哪个选项是正确的答案，我们只需要“看见”：原来营销经理人对营销事实的想象，在每一个人的脑海里是完全不一样的。第二道题，表达的是营销费用的效率。借由网站登陆人数，看见经理人“认为的和真实的”差异是10倍，表达的是营销人过往做过的所有媒体投放费效报告可能都是假的和错的，同意吗？
??看见真正的问题，就是完成了答案的一半。安居客几乎是过去十年房地产行业里面最好的门户网站，这道题的答案正确的话，是选项里最小的两个。
??顺便说一下，我说它是最好的，是因为可能其他的网站的流量，是它的一个零头。
??十倍的差异，也表达了我们未来房地产营销降本增效的空间。谁说营销没有了预算？你只需要转换一个思想，转换一个理念，看见过往90%的浪费，其实就是新增了预算。
??我们来看第三道题，购房者有没有更懂房子？我们的直觉告诉我们是的。所以，这道题的答案很统一，70%的营销操盘手都认为购房者到今天已经快变成了专家了？！
??但另外一方面，我听到营销经理人说，哇，现在培养一个专业的售楼员太难了，没有入职一年两年根本不行。我还听到营销副总裁说，哇，现在培养一个营销操盘手，好的营销企划太难了，以致于地段和产品的价值挖掘的不好。
??现实是，我们的人却越来越难培养，要两年甚至更久。事实是，一个购房者大概买一套房子也就平均三五个月。偶尔看看几个项目，精力花费又有限，凭什么他们就能变专业了呢？
??购房者永远无法专业，这是一道很大的证明题和推理题。在我的内训课里，我要用两三个小时，上百页的课件，串起不同学科的知识，带着学员做五次互动体验，才能完成这项违反直觉的推理证明。
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