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风波|优化比例非传闻50%”！大发地产回应裁员风波，但企业内生力正遇考验( 二 )


随后，大发地产或意识到项目开发难以获利甚至有亏损风险，开始主动申请退掉南通市金沙湾新区R2021-004地块，这也是南通首次发生的退地事件。
“当下房地产调控偏向资金端，倒逼房企降杠杆。如何在拿地后快速入市产生利润，是所有房企共同的课题，地价越高对利润的侵蚀空间越大。大发地产应该也是这个考量。”某房企内部人士认为，退地后保留核心资源过冬，这对于目前的大发地产而言总比高息发债要好的多。
虽然土储增加对大发地产销售额起到明显提振，但随着地价持续走高，同时也带来现金流承压的问题。今年上半年，大发地产经营性现金流净额为-7.54亿元。2020年其经营性现金流净额为-39亿元，其投资性现金流金额和融资性活动现金流净额分别为-1.31亿元和51.11亿元。
有市场人士认为，从经营活动现金流来看，其运营效率存在问题。大发地产近几年开始在规模上发力并不是好时机，“过山车”式的业绩增速也暗藏了一些不稳定性。
从“求规模”到“轻”盈利
这样的规模扩张或足够让大发地产董事会满意。但与此同时，大发地产也在通过不断融资和出售子公司股权腾挪资产来“打补丁”。
不完全统计，自2020年6月起，大发地产已接连发布出售6家子公司股权的公告，被转让股权的子公司分别位于上海、宁波和芜湖等地区以及成渝两地，交易总对价超过9亿元。
在融资端，大发地产1月发行了一笔1.8亿美元，票面利率9.95%的优先票据；6月11日，又额外发行了1亿美元。10月25日，发行一笔于2023年到期金额为1亿美元的绿债，票面利率13.5%。
公开资料显示，大发地产在2021年年底前到期的有息负债有27亿元，包括美元债13亿元，银行贷款约4亿元，非银部分10亿元。
“大发地产一直积极拓宽多元化的融资渠道，融资利率在目前市场环境下属于行业平均水平，不属于高位。公司亦多次回购及提前赎回优先票据，显示公司严控债务结构的决心以及资金的充足流动性。今年大发地产更首次获得境外商业银行（恒生银行）的贷款，可见金融机构对大发的信心。”大发地产表示。
另外，大发地产此前一直被外界诟病信托融资占比较高。在中期业绩会上，葛一暘也直言：“从境内融资结构来看，2019年开始我们主动压降信托类融资，信托规模在2020年底仅占融资余额的8%，境内融资主要以银行长期限开发贷为主，超过了境内融资余额的70%。”
一系列动作与大发地产并不算好的资金状况及扩张诉求分不开。有消息称，大发地产最近面向员工推出一款年化收益14%的理财产品。
对此，大发地产未做出任何回应，只表示其2021年底前没有到期债券，13亿美元债已于7月完成兑付，流动性充裕，后期继续通过销售提升、利润结转、债务结构的持续优化，保障公司安全健康、可持续发展。
在大发地产出售子公司股权和高息发债背后，是其借贷承压。财报数据显示，截至2021年6月30日，大发地产现金及现金等价物约为人民币40.59亿元，已质押存款约人民币7.75亿元及受限制现金约人民币18.84.4亿元，共计息银行及其他借贷总额为约人民币68.36亿元。
“内生能力遭遇挑战，大发地产若想快速扩大规模必然加大融资，但堆积起来的票据是一个不小的隐忧。”前述市场人士分析，大发地产不单是牺牲自身的权益托起了规模，同样牺牲的还有盈利能力。
这其中合作开发扮演着重要角色。伴随大发地产的规模增长，其非控股股东权益亦随之上升。在2020年该数据约为3.76亿元，相比2019年的约0.85亿元大幅增长343.33%，远高于净利润增速。
正如葛一暘所言：“地产转型期也是重新洗牌期”。在生存与发展之中，考验大发地产或许不只是销售目标和战略扩张，财务、投资、合作的各种杠杆都是挑战。“节衣缩食”的大发地产还有一段路要走。

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