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别墅|这个版块房价暴跌？“内卷”严重，“价格战”背后的忧虑……( 二 )



产业方面 ， 千亿建筑科技产业园现在已经有多家企业入驻 ， 从观察到的情况来看 ， 产业园外部还被围挡拦着 ， 估计快开放了 。

这样看来 ， 似乎象湖滨江在商业配套、生活配套和产业等方面基本什么都有了 ， 但是 ， 大型商业方面 ， 象湖滨江只有一个新洪大和洪大长薪Mall能拿出来 。 滨江新南里商业综合体在建中 ， 本来还有一个爱琴海购物公园 ， 现在基本可以说是GG了 。
所以从城市规划和配套建设来看 ， 象湖滨江未来肯定是以居住属性为主 ， 并且还是只适合铁刚需 ， 因为板块内在建项目主要都是以高层住宅为主 ， 且体量巨大 。

正是因为新盘太多 ， 区域去化压力非常大 ， 竞争激烈 ， 加上项目之间的距离基本都只有一路之隔 ， 户型基本也差不多 ， 能做出选择的动力只有价格 。
本身大环境就在降价 ， 这次象湖滨江同样也在降价 ， 基本每个项目都有优惠出来 ， 不过从了解到的情况来说 ， 就连降价都要内卷 。
一些原本均价1.1w的项目 ， 推出了9000元/㎡的特价房 ， 相较正常价格降了2000 ， 并且数量有限 。 有的项目原均价1.15w ， 后来封顶9000 ， 最低7999 ， 算下来直接省了三四十万 。
也正是这种集体降价 ， 象湖滨江瞬间去化了一大批房源 ， 国庆第一天就满屏的喜报 。

其实 ， 降价销售在象湖滨江已经是常态了 ， 时不时就会有项目推出特价房或是工抵房 ， 虽然力度没有十月期间这么大 ， 不过这种情况也从侧面反映了象湖滨江各个项目之间的竞争之激烈 。
因为查询不到南昌县的成交数据 ， 各个项目的实际去化情况如何不得而知 。 但是 ， 上个月南昌县自然资源局发布《南昌县存量住宅用地项目清单》 ， 公布了南昌县存量住宅用地信息和84个存量（已拿地在建或待建）住宅用地项目 。

这公布的这84个项目中 ， 存量住宅用地面积达到了424.8692公顷（6373.038亩） ， 当然 ， 这是整个南昌县的住宅库存 ， 包括了莲塘和银三角等区域 ， 并非单象湖滨江的新房库存 ， 但是 ， 从这84个项目的分布情况来看 ， 象湖滨江区域项目非常密集 ， 存量占比也是最大 。
所以 ， 即使趁国庆去化了一定数量 ， 相对于总体的新房库存来说依旧杯水车薪 。

除了大型商业较少和新房库存高位 ， 象湖滨江还有一个非常重要的问题 ， 就是板块内教育资源 ， 尤其是优质教育资源相当缺乏 。
象湖滨江目前学校主要有莲塘一中（东新校区）、洪亿学校（银亿上尚城）、大洲小学、小洲小学、利用小学、东岳小学、莲三小洪安学校等 ， 基本以村级学校为主 ， 并且因为行政区划属于南昌县 ， 不能考南昌市区的学校 。
不过 ， 从象湖滨江的规划来看 ， 虽然质比不上南昌市区 ， 但是量足够 。
象湖滨江已有的几所学校 ， 像莲塘一中东新校区 ， 体量大地足够辐射周边众多小区 ， 其余学校虽然小但是负责一个小区的招生也足够了 。
今年5月份 ， 象湖滨江多宗地块控规调整 ， 其中除了将商业设施用地调整为商住用地外 ， 还将其中的中小学用地（XH104-E07）面积增加了9194㎡ 。

调整前

调整后
这宗地块为中小学用地 ， 控规调整后用地面积84749㎡（127亩） ， 配套设施为九年制学校与高中 。
从区位看 ， 这块教育用地正好位于象湖滨江新盘最密集的一个区域之一 ， 日后如果建成投入使用后可以辐射周边大部分新房小区 。
因此 ， 抛开所谓名校 ， 象湖滨江还是有望在教育资源分配方面领先大部分区域的 。

一边是房企的进入为板块注入新的活力 ， 配套也在逐渐成熟 ， 一边是随之而来的日益加剧的竞争 。

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