三口之家|九庐三期来了，看似便宜但价格还是涨了7000元平
第五批，上海核心地段新房大批量入市，可谓是“神仙打架”。
这其中，位于陆家嘴北滨江的九庐极为亮眼，但亮眼的同时，我们也要客观分析一下项目的情况。
九庐区位图
对比往期，价格还是涨了
九庐三期的报价正式公布，整盘13.5万/平，比网传预估超14万/平的预期确实低了一些，无论是否是项目的有意为之，还是媒体或自媒体的推波助澜，都颇有抬高预期再降低预期的意味，这样做的好处就是当所有人都觉得房价便宜时，该盘的去化也就不成问题了，很显然，九庐做到了。
买房花出去的是真金白银，即便购房者觉得便宜、实惠，但也要买得明白，不是么？
九庐推盘批次图
那么九庐这期价格是否有涨幅，具体来看：
2018年10月，九庐一期开盘，12.8万/平；
2019年8月，九庐二期开盘，12.8万/平；
2021年九庐三期取证，13.5万/平。
即便是我们所认为的“实惠”，价格还是上涨了约7000元/平。
当然，三期的位置在小区来说最理想，属于一线临江景观房，前排并无明显遮挡，有一定涨幅也属正常。
但客观因素是，约90平的户型由于位于中间套，完全看不到江景景观资源，那么相应的单价或许就要低于其他景观房，若此种推断成立，那么反而说明了其他大面积产品的涨幅会更大，只是本次推出的90平的小户型把整盘均价拉低了，当然还要等一房一价表的公示。
很多人会拿一二手价格倒挂来对比，从当前二手房走势来看，在刚刚过去的10月份，全市二手成交只有12985套，创今年新低，成交均价37630元/平，环比9月降了2.5%。
“三价就低”政策实施后，上海二手房市场确实降温了不少，依照此种趋势来看，进一步下降的可能性仍存在。
当然，现在网上无法查到高价挂牌房源，但不代表高价房不存在，也不能说明高价房没有成交，只是当行情出现下行后，二手成交或也将受此影响，进而会逐步走低。
如果放大范围仅看新房，从去年开始，陆家嘴周边区域，还有三盘入市：
2020年至今，陆家嘴区域入市项目汇总
只有滨江凯旋门的价格比九庐三期价格高，但也只高了3000元/平，只是两者在产品品质上却相差甚远，你能想到13.5万/平的九庐，如今的会所就是对外营业的威尔士健身会所吗？
据案场销售介绍，九庐后期有约1500平的会所设施，但目前如何运营，暂时还不太明朗。
近主干道、变电站，小户型拉低社区准入门槛
如今，网络上充斥着一些关于九庐降标简配的说法，但实话实说，对于能买得起千万以上的客户来说，这倒不是主要问题，就当买个毛坯房，令这些业主头疼的反而是装修所花费的时间成本。
不得不提的是，九庐南侧就是主干道银城路，在此居住的业主也有一定看法，觉得会有噪音污染；但实地来看，这条路上的车流量并不是很大，相对来说，影响可能会偏小，再者，三期房源又远离主干道，几乎不会受到银城路的影响。
另外令一些业主忧虑的是，在银城路对面，也就是银城路日照路交叉口，还有一个220kv的即墨变电站，就在九庐南侧，虽说可能不会有什么电磁辐射，但一座变电站在此，难免心里会不舒服。
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