核心区|千万级豪宅破纪录，海珠走出独立行情！什么信号？
又到年底，广州楼市供应潮如期而至。
最好的楼栋，最笋的价格，最好的出手机会……让不少购房者为之心动。
越是这样的时刻，越要沉住气，用更理性严苛的标准反复筛选。
特别是房企洗牌不断，区域分化更加明显，提前看清趋势，才能抢先抓住真正的机会。
海珠夜景航拍
01
刚需降价，改善坚挺
千万级豪宅成交破纪录
中指院数据显示，今年金九银十广州新房共成交1.57万套，同比去年市场“成色”略显不足。
进入11月以来，各大房企抢闸推货，供应持续增加，楼市分化现象也更加明显。
一方面，区域分化加速，少数核心区依旧坚挺。
刚需盘集中的增城、南沙等区域，工抵房、特价房频出。与一季度相比，降价超5000元/平的楼盘不少。
与之形成强烈对比的是天河、海珠、荔湾等少数核心区，部分楼盘战绩一片飘红。
天河有盘首开收金18亿、荔湾红盘国庆七天累计到访7000组……
至于海珠，楼市君从销售朋友圈得知，中海观雲府金九银十成交破35亿。从正式开盘到现在，不过40天左右。
销售朋友圈刷屏
另一方面，购房需求也在分化，豪宅卖出“刚需速度”。
克而瑞数据显示，截至10月15日，广州千万级豪宅共成交2093套，提前两月刷新成交套数、面积、均价等一系列历史纪录。
换言之，当刚需还在观望继续降价的时候，改善型买家却抓住限价红利加紧入手。
十一区中，豪宅卖得最多的仍是海珠。前10月成交545套千万级豪宅，比天河+荔湾还多。
同时，在TOP5名单当中，海珠明星红盘中海观澜府等三个项目强势入榜。
02
谨记二八定律
四大标准严选好房
两种分化加速，对接下来的买房决策至关重要。
其一，它充分证明广州作为一线城市，仍在吸引大量精英人群买入。
毕竟，这里每年涌入超过50万外来人口，经济增速领跑北上深三地，城市实力相当稳健。
其二，它更预示着广州楼市的发展趋势，越来越符合经济学的“二八定律”。
今年以来，各项调控政策加速削弱房子的金融属性，房价泡沫被提前戳破。
说得更直白点，整个广州可能有80%的房子未来只有单一的居住属性，不怎么值钱。剩下的20%才是真正的抢手货，可以称之为“高质量好房”。
二八定律（示意图）
正因如此，也就不难解释，现阶段刚需购房者仍在等待，因为市面上有80%的房子可选。
相反，改善型买家却要抓紧入场。原因很简单，选择本身太少，现在又是买入红利期，出手正当时。
当然了，要挑选到这些高质量好房，靠的不是碰运气，而是要在地段、资源，到房企、产品、服务等各个维度反复对比，找到最佳选择。
01、挑选核心地段 买入宜早不宜迟
买入广州核心区、核心地段的资产，可以享受整个城市最优质的交通、教育、医疗等资源。
这当中，主流选择无非有两类：一是选珠江新城、琶洲等CBD辐射圈，大多只能买高价二手房；二是选老城区的成熟配套和宜居环境，还有少部分新房置换。
而在选择时机上，广州“十四五”住房规划显示，以越秀、海珠为代表的老城区未来五年供应最少，买入宜早不宜迟。
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