房价|政策底还没到，利率偏高，房价也没到底，方向在哪？
最近 ， 无意中看到一则消息 ， 说东莞的政策到底了 。 利空出尽开始利好的解读 ， 可谓是一股清流 。
东莞层面的政策是到底部 ， 但是一个房地产税的试点政策还没公布 ， 这个对未来市场的预期影响才巨大的；可能会形成进一步向下寻找量价平衡 ， 其后才在金融政策扶持下 ， 企稳城市分化和板块分化会加剧 ， 但是好城市可能会躺赢 。
注：看财富多少不是看绝对值 ， 是看相对值的排位 。
这个房地产税是财税改革 ， 不是简单的收税 ， 之前的房价也是一种“税” ， 现在调整权重 ， 不让直接全民承受 ， 持有环节才承受 ， 同时落实租赁和安居房兜底 。
记住它不是“杀鸡取卵” ， 是为了吃更多的鸡蛋而已!
所以 ， 房地产税是扭转全民预期和加强社会韧性的选择 ， 短期利空 ， 中长期利好；现在我们已经是工业化后期阶段 ， 意味着就是高房价 。
支撑高房价的是增量货币 ， 释放增量货币是地产的工具 ， 也是容纳池 。
科技可能会改变旧逻辑 ， 但是短期还是依赖路径 。
目前的金融政策才是房地产领域调控的关键因子 ， 信贷的松紧可分为信用松紧和货币松紧 ， 这两个政策的运用可以让楼市周期更为缩短 ， 例如三个月或半年的周期 。
有时候可以宽货币 ， 但是紧信用 ， 通俗说就是银行有钱 ， 但是放贷审核严格 ， 周期长；有时候也可以宽货币 ， 宽信用；根据市场环境不断切换和组合使用 。
房贷的关键因素有两个 ， 一是利率 ， 二是额度和放贷周期长短 。
目前利率首套5.9%左右 ， 二套6%左右 ， 处于相对高位状态 ， 什么时候银行的加点基数可以大幅降低 ， 甚至不加点 ， 这才是利率底部的信号 。
注：房贷利率=5年期LPR+基点数
又或者 ， LPR全面降息 ， 让存量房贷的月供压力降低；这也是增加消费和社会韧性的方式之一 。
额度和放款周期是决定房产金融属性关键因子 ， 贷款额度可以是指导价（参考价）的执行 ， 目前东莞部分银行执行房产评估价7成对比楼盘参考价 ， 哪个低 ， 使用哪个 。
额度广义上是银行可用在房地产领域的信贷量 ， 狭义上就是具体房产贷款额度；房企三道红线和银行两条红线 ， 意味着额度管理的升阶 。 放款周期的长短可以控制市场活性 ， 使得楼市的交易活动滞后 ， 市场置换需求压制或延后 。
综合来看 ， 地方城市压制楼市政策基本形成底部 ， 最大的变量是房地产税试点的落地；结合房贷利率变化数据 ， 房价的底部还没有形成 ， 这个过程可能有明显下跌 ， 也有可能阴跌 。
这里跌是预期影响 ， 并逐渐转换为分化和优化带来的涨；你现在看到的东莞高价盘 ， 也会被时间淘汰 ， 而7至12年的置换周期叠加楼盘产品迭代不断显现 。
目前楼市的主要矛盾是居民收入增长与高房价不正相关之间的矛盾 ， 而构成房价向上因素有增量货币、住房需求和收入增长；增量货币会为了维持债务体量继续保持 ， 住房需求有产权房和非产权房 ， 因需选择 ， 兜底住有所居；收入增长需要劳动效率提高和科技赋能 ， 但是遇到难题了 。
所以 ， 特殊时期变量多 ， 可能某个大变量会扭转之前的路径；经验主义很多时候会失效 。
租赁房、安居房等是高房价的基石 ， 它们是撑起东莞房价塔尖破10万单价的底层逻辑 。
补充：11月5日 ， 住房和城乡建设部办公厅发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》 ， 确定第一批21个包括北京在内的试点城市名单 。
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