抵押|MF｜签合同收定金，房主二次抵押房产拒卖房( 二 ) a565

365淘房挂出的房源汪先生房子目前已满3年，并不限购。“从买卖中介三方签订合同开始，房主就非常清楚自己的义务和责任，应该按合同约定去履行，有契约精神。货卖当时，房子一时一个价，楼层等多种因素影响，没有可比性。”从事二手房中介工作十几年的业内人士表示，龙福山庄作为早期的安置房。今年以来的房价没什么变动，网上挂牌属于有价无市。

龙福山庄66㎡户型较少挂牌价较高“66㎡成交价277万元，需要关注一下是不是故意做高房价套贷款，就是少掏首付多贷款，实际成交价并没有那么多。”该中介表示，一般高于或低于整个小区成交均价，要考虑特别原因。“从张先生的情况来看，该合同不是无效合同，责任在房东自己，与买房人无关。”针对张先生买房是否存在损失一说，南京市雨花台区法院法官徐睿给出的方案是，找第三方鉴定公司鉴定实际房价。“法官意思是找几家法院认可的第三方鉴定公司，通过摇号确定哪一家，鉴定结果出来，如果有涨价就赔偿差额部分。”张先生表示，法官并不认可买房是市场行为，因此我爱我家、贝壳、365淘房上的数据不作证据参考。律师：本案中主要存在的法律问题上海申浩（南京）律师事务所周艳秋律师分析，本案中买卖双方签订的《房地产买卖中介合同》并非双方的合同意向，而系正式的合同。双方仅系将合同履行的期限推迟到房屋可交易的时间，该约定属于双方共同的意思表示，并不违反法律的效力性强制性规定，合同系合法有效的。本次交易中并不存在任何情势变更。在法律上，所谓的情势变更系合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”而卖家所说均不符合上述要件，基于其在与买家签订合同后仍二次抵押的行为及拒绝去银行办理相关手续的行为，卖家的行为系属于合同中“无正当理由不履行合同”的违约情形。卖家应承担何种违约责任？20%的约定是否过高？根据《民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。故法律上的违约责任还系以补偿性为主，惩罚性为辅的原则，基于本案中，买家目前仅支付了5万元定金，其实际损失主要是同等价位无法购买本小区同房型房屋的差价损失。故雨花法院提出的鉴定实际房价的方案也是确保买家的实际损失，以判定卖家的违约金额，这一方案系比较客观公正。【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:乐居买房

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