抵押|MF｜签合同收定金，房主二次抵押房产拒卖房 a565

签了合同收了定金，卖房后房价上涨，真的有卖家选择“宁愿违约也不卖房，除非买家追加房款。”近日，南京市民张先生遇到了这样头疼的事，原本购买了总价2435000元汪先生的房子，结果因房价上涨汪先生房子不卖了，而张先生目前的资金已无法在同小区买到同楼层同户型的房子。为此，张先生将房主告上了法庭，要求对方履约或根据合同约定返还定金、支付违约金、中介费、律师费等损失。合同：三方已约定违约责任2021年1月10日，张先生(买方)与汪先生(卖方)及南京市雨花台区云达升房产中介服务中心（中介）签订《房地产买卖中介合同》，所购房总款2435000元。

房地产买卖中介合同合同约定了三方违约责任含以下内容：1）无正当理由不履行合同的；2）未能按照合同约定，支付房款、佣金的；3）存在其他违约行为，致使本合同无法正常履行的。同时注明，若因政策变动和不可抗力因素致使本合同不能正常履行的，属于免责条款合同自行作废，各方不承担违约责任，相互返还证件及钱款。三方商定，有上述违约行为方，按标的额的20%计算，合计人名币487000元。

支付5万元定金的收据合同签订当天，张先生支付了定金5万元。之后，三方约定于2021年5月之前去银行办理贷款审批事宜。由于汪先生的这套房子到今年8月，才满3年可交易。因此，需要卖方配合买方于2021年8月10日办理过户。“4月份联系房主很多次均未得到明确回应，说好的配合我们办理贷款解押，当时这套房还有138万元的银行贷款。补充约定115.5万元由我们首付解押，剩余部分房主自行解决。”张先生表示，考虑孩子入学需要，他们卖掉自己原来的房子购买这套房。按照南京政策规定，需支付首付5成即1217500元给房主，并需要房主配合办理相关事宜。直到4月18日，房主借口工作调动，并告知房子不卖了。4月23日，房主通过微信表明合同未开始无须履约。“除非按照房主楼上同户型4月卖房成交价277万元，顶多便宜10万元给我们。”张先生说，房主这样无非就是觉得之前房子卖便宜了。买房人：已有资金无法购房据悉，本次交易的房子来自龙福山庄，坐落于雨花台区雨花南路58号11幢3楼。南京市住房保障和房产局查询到的信息显示，该套房于2021年5月13日补办了不动产权证【苏（2021）宁雨不动产权第0016692号】。抵押登记簿显示，2018年8月9日此房第一次抵押给了中国建设银行股份有限公司南京中山支行，抵押金额147万元。今年5月17日，办理了二次抵押给了个人（陈凤平），抵押金额30万元，先息后本2年后支付本金。

房产二次质押给个人“如果不是第一次开庭结束法官告知，我们还不知道房子已被二次抵押给了个人，当时只知道抵押给了银行。”张先生认为房主恶意违约，导致自己现有资金无法购买到此小区同户型房子。

贝壳官网数据我爱我家官网数据，龙福山庄小区2021年4月20日成交了一套面积66㎡，单价41925元/㎡，总价277万元的二手房。而张先生签订合同时，66㎡单价不足37000元/㎡。

我爱我家官网数据“这套房子正是房主楼上的，我们买的是3楼，网上挂出来的是4楼，户型面积是一样的。”张先生表示，正因这套房子的总价，房主才不继续履行合同。“我可以按照4楼的成交价格，给你们便宜10万元，房子卖给你。”张先生提供的多次电话录音显示，房主汪先生办理二次抵押之前，就已知晓自家的房子卖亏了。房主：法律上不存在恶意违约房主汪先生认为，自己在法律上不存在恶意违约；买房人张先生要支付的138万元也没有收到，因此没有意愿接受房产。从签订合同开始，到房子上市交易，有7个多月。按照南京二手房交易规则，当时房子是不能上市的。因此，签订的协议，只具有买卖意向的性质，不能等同于正式房屋买卖合同。“签订协议时，我们没想到留在南京工作生活。因为疫情，公司效益差，老婆没有工作，每月9000元的房贷一旦断供，房子面临被法拍，才不得已卖房。”汪先生表示，后来老婆上班这种状况在意料之外。在签订合同时无法预料，如果履行下去，这是全家唯一的房子，情势变更使协议没有继续履行下去的条件。“当合同没有履行条件时，张先生仍然主张我们履行义务，不符合合法规定。”汪先生辩称，根据《合同法》110条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可要求履行，但有下列情形之一的除外：1、法律上或者事实上不能履行；2、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。“我们只收到5万定金，剩下98%没有收到，合同没开始，我们无需配合过户登记。”房主坚持，张先生的购房资格审核、贷款资格审核、网签协议等并没有审批，符合法律上或者事实上不能履行。但愿意补偿因情势变更而合同解除，导致买房人实际损失5万元。48.7万是买房人实际损失的10倍，远超法律规定的30%范围应降低。调查：不限购房主应履约张先生之所以购买这套房子，是女儿入学使用。想要就读雨花实验小学西校区就要提前购买这边的房子。因为房主不履约，张先生女儿已无法就读该校。据悉，雨花实验小学分东校区和西校区。现在的东校区也就是原来的雨花实验小学，现在的东校区其实是雨花台小学。

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