冰封期|十月竟比二月少，多年以来头一遭，福州二手房成交量降回冰封期
过去这四年来福州楼市经历了两次成交量断崖下跌，一次是2018年下半年，另一次是今年下半年，而中间的这段时间都相对较为平稳，上半年回暖，下半年转凉，这个节奏我们已经习以为常，其间也没有太大的落差。除了2020年一季度受疫情影响较为明显外，其他季度日均二手住宅成交都在70套以上，虽然远不如最巅峰的2016年和2017年，但也没有跌得太难看。然而这种平稳运行的态势在今年有所变化，我们知道自去年四季度以来楼市调控不断加码，不少大房企在债务压力下出现资金困难，学区房炒作受到打压，商业银行房贷额度被收紧，房地产税试点加快推进，各大城市针对二手房市场秩序的管控举措也不断出台。在这种情况下，无论是开发商还是炒房客都知道要加紧最后收割一把，于是2021年成为福州楼市发展史上“全民营销”最为盛行的一年，市区和闽侯的大部分楼盘都请来房产中介拼命拉客推销，甚至许以高佣跨城卖房。平时有保持阅读的朋友们都会记得某些黑中介为了捞钱干出多少恶事，骗人买杀猪盘的时候甚至连老人小孩也不放过，也有不少读者遇到一天到晚频繁打来的推销电话，实在不胜其扰。面对着上半年诸多楼市营销乱象，最后的那批“定向韭菜”（今年我常用的这个新名词大家熟悉吗）难免被人狠狠收割了一把，周边城市的接盘侠帮着福州市区那些滞销新盘去了不少库存，二手房也再次迎来“小阳春”，第二季度五区日均二手住宅成交超过一百套，成为四年来的最高点。然而楼市毕竟下行已久，随着近年来的房价持续下跌，购房人也学得越来越精通，这种加速割韭菜的行情必然难以持久。到了下半年调控风声更紧，“定向韭菜”大多已经割完，此时我们发现那句俗语再次应验：爬得越高，跌得越狠。下半年成交量断崖下降，而且速度之快让人措手不及。
福州市不动产登记中心官网页面上显示的10月份二手房网签是2192套，作为传统楼市旺季的“金九银十”，成交量竟然还比不上过春节的2月份，多年以来这是头一遭，这个数字也让平日里那些鼓吹房价的黑心自媒体彻底看傻了眼。
今年7-9月的网签数字相加是9613套，而第三季度官方公布的二手住宅实际成交套数是6787套，算来实际成交数字是初步网签统计的70%。照此计算，10月份二手住宅实际上也就成交1500多套，日均只有50套，已经回到2018年下半年那个楼市冰封的状态。今年二手房成交的最高点是3月、4月，这两个月的成交量接近9月、10月的一倍，“金三银四”名副其实，“金九银十”寒风凛冽。看到这些数字，我们不禁感慨，骗子太多傻子不够用的结果，那就是骗子之间也内卷。上半年捞到了最后一桶金的人喜笑颜开，买了高价杀猪房的那些人如果清醒过来，此时也会追悔莫及。既然“金九银十”不过如此，剩下的两个月成交量恐怕也不会太高，到现在还能紧紧守住自家存款没有被人骗去接盘的聪明人，他们早已见识过诸多诈骗手段，能把各种营销套路一眼看穿，不可能会轻易上当。这四年来福州市区二手房价保持着逐级台阶平稳下降的良好态势，成交量萎缩之后房价跟随下跌，降到刚需买得起的价位成交回暖，等到这个价格区间的购买力消耗殆尽后成交量又下降，如是再三。
到了这个时候，上半年短暂的卖房窗口已经关上，按照以往的节奏，又该二手房东们继续降价卖房。于是下半年来我们看到又有不少区域的典型小区成交单价连创新低。不仅如此，最近几个月来成交量下降这么快，也是由于新形势下不少购房需求已然消失，买房的人减少了，想要套现愈发困难，卖房竞争会比以往更加激烈。最明显的例子就是鼓楼区，下半年来鼓楼区的二手房成交量跌得比其他四区都惨，五区之中唯有鼓楼“金九银十”两个月的成交都不如“金三银四”一个月多。其中原因我在此前文章中已经分析得十分透彻，那是因为学区房成交量大幅减少，很多人已经猛然清醒，打消了买房的执念。如今明白人都知道高价接盘的下场很不妙，为孩子多存钱远比白送人好。
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