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碧桂园|送首付、打7折，降价潮中的碧桂园，巨头的隐忧仍在“买买买”？( 二 )


标普预计 ， 碧桂园2021-2022年毛利率将从2021年上半年的20%左右进一步下降至18%-19%；未来两年碧桂园利润率的压缩将抵消营业收入的增长 ， 导致EBITDA增速不高于2% 。
有意思的是 ， 似乎碧桂园并不将低利润率归因于拿地 ， 却称是因为质量提升所致 ，
今年碧桂园中期业绩发布会上 ， 谈及毛利率下行问题 ， 碧桂园常务副总裁程光煜的回应就很直白：
“由于2019年下半年之后项目质量的大幅度的提升 ， 所以销售的毛利水平在2020年是低点”
原来利润率高低是与项目质量挂钩 ， 并成反比？
“五星级的家” ， 诚不欺我 。
一迭声降价 伤了老业主的心10月16日 ， 在人民网地方领导留言板有一位天津的购房者给领导留言道 ，
“东丽湖碧桂园熙湖臺在售联排屋昨天突然超低价售房 ， 严重扰乱市场秩序 。 请有关部门予以纠正 。 ”
据留言信息 ， 这位老业主买的是东丽湖碧桂园熙湖臺在售联排别墅 ， 总价约在300-400万元之间 。 可是碧桂园突然于最近“搞出两栋楼以工抵房名义 ， 一万一平销售 。 同样房子 ， 总价仅200-250万 ， 跟之前相比低了一百多万 。 ”
无独有偶 ， 在广东惠州也有类似投诉 ， 在一篇题为“惠州碧桂园违规降价 ， 送首付 ， 涉及骗取银行信贷资金 ， 破坏稳定”的投诉信中 ， 老业主列举碧桂园三个项目的违规销售事项：
“惠阳碧桂园深荟城违规九折并在签约当天送客户40万家私 ， 可直接扣10个点套现 ， 违规骗取银行资金”；
“惠阳碧桂园南站新城送首付从17万到46万不止”；
“大亚湾城市之光送首付30万”；
工抵房也好 ， 送首付也罢 ， 不过是换个面目降价大促 ， 然而降价卖房这种事 ， 只能悄悄地进行 ， 大张旗鼓到处嚷嚷是收不到多少效果的 ， 原因很简单 ， 购房人“买涨不买跌”的心理是一道难以逾越的门槛 。
如果满世界都知道碧桂园要大降价 ， 且不说已经买了房的老业主会不会来退房 ， 就是潜在购房者也要在心里打个问号：
“五星级的家” ， 诚不欺我？
精明如碧桂园的销售精英们 ， 自然懂得个中道理 ， 只是两害相权取其轻 ， 比起单月800亿、全年8000亿销售目标之重压 ， 只能死马当活马医了 。
但是这种近乎寅吃卯粮的销售策略 ， 虽能让碧桂园短期获利——国庆黄金周销售额两三百亿元——但长期看势必影响房地产整体市场 ， 将房价下跌的恐慌情绪传递给购房者 ， 造成市场更为剧烈的波动 。
既是头部房企 ， 理应考量市场担当才是 ， “老大哥”不知何时才能成为真正的“带头大哥” 。
囤仓三四线 危机潜藏2021年中期财报 ， 恒大负债1.95万亿 ， 成为负债最高的房企 ， 碧桂园负债1.76万亿 ， 排名第二 ， 万科负债1.52万亿 ， 位居第三 。
有息负债方面 ， 恒大、碧桂园、万科三家分别为5700亿、3243亿、2697亿；持有现金上 ， 三家分别为867亿、1679亿、1952亿 。
无论从哪个指标来看 ， 碧桂园都居于中游 ， 较之恒大稳健 ， 较之万科则略显激进 。
之所以说略显是因为还没有对比两者的土储 ， 如果对照来看可以发现碧桂园将太多的资金消耗于三四线及以下能级城市 ， 未来恐难以轻易消化 。
从土储总量来看 ， 截至今年上半年 ， 碧桂园已获取权益可售资源1.69万亿元 ， 其中目标三四线城市权益可售资源为8715亿元 ， 占比51.57% 。
三四线占比过半土储备之外 ， 碧桂园在上半年仍在提高三四线拿地比例 。 数据显示 ， 今年上半年 ， 碧桂园共获取219幅土地 ， 共斥资884亿元 ， 按照权益金额占比计算 ， 62%分布在三四线城市 。

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