碧桂园|送首付、打7折，降价潮中的碧桂园，巨头的隐忧仍在“买买买”？万方|销售额|购房置业

来源：一号地产｜ID：dichanyihao 作者：任之行

一号说：
巨头的隐忧

在房企频频遇险之际，此时此刻的碧桂园（02007.HK）却似乎颇有种闲庭信步的感觉，或是斥资百亿元（一说资金没有这么多）投资万达商管Pre-IPO ，或是又斥资百亿元收购富力物业，堪堪都是大手笔。
也难怪碧桂园出手如此之豪，半年报显示其账面可动用现金1862.4亿元，较之“现金王”万科也不遑多让。
不过，纵然如斯阔绰，碧桂园也没有如期兑付的意思，一笔7.8亿美元3年期的银团贷款将于今年12月到期，据悉可以确定的是该笔贷款将续期一年。
囤积资金的谨慎之举不知是否与销售下滑有关， 9月份碧桂园实现销售额456.6亿元和销售面积576万方，分别同比下降29.4%和24.2% ，较8月跌幅有所扩大。
与此同时在投资力度上，碧桂园亦在降低意愿， 2021年前三季度土地投资力度约30% ，低于2020年全年约36.7%的水平。
销售额波动剧烈利润率持续下滑9月碧桂园实现销售额456.6亿元和销售面积576万方，同比大降低，环比略有上升；8月则实现452.1亿元销售金额和550万方销售面积，环比则呈现大幅下滑。
因为在6月、7月碧桂园业绩不俗，分别实现销售金额533.3亿元、542.8亿元，及销售面积630万方、650万方。
显然市场变化在头部房企身上也呈现了剧烈波动。
其实下半年碧桂园打折促销的消息就没停过，在“金秋购房节”期间，碧桂园在凤凰云线上购房平台、天猫旗舰店、安居客平台等多个平台上，推出覆盖全国203个城市超790个项目近两万套房源，其中房源优惠额度最低可至：
75折。
但是75折购房还不是最大限度优惠，早在2020年11月碧桂园曾推出7折购房，不过数量不多，全国72565套房源有多少套能达到7折呢？答案是：
400多套。
7万套房源拿出其中400余套打7折，再拼命喊大喊“7折甩卖” 。
看来碧桂园已经深得温州皮革厂的销售精髓。
不过一号君真的替碧桂园的营销总们着急，前不久才召开的集团总裁会议，可是下了死命令：
誓保全年8000亿销售目标，每月800亿目标，集团营销承责完成，如年底未完成全年目标，程光煜请辞
单月800亿目标，已经不是“跳起来，够得着”的问题了，而是“跳出三界外，不在五行中”的伟力了。
要说单月800亿，碧桂园也不是没有过，去年11月就以842.1亿元的月销售额艳压恒大，位居榜单首位。
但也就那么一次，灵光乍现，现如今还拿过去说事，不知道营销线还买不买账。
而在今年这样的市场环境下仍要冲业绩，只能采用降价促销这一老招数了。如此则势必进一步影响利润率，事实上近年来碧桂园主营利润率已处于连续下滑态势， 2018至2020年各年主营利润率分别为20.67%、19.31%、17.13% ， 2021年6月末则为14.52% 。
2018年至2020年，毛利率分别为27.03%、26.06%、21.8% 。上述同期净利率分别为12.81%、12.60%、11.69% 。
今年中报，毛利率与净利率则首度跌破20%和10%关口，分别降至19.7%、9.5% 。
探究内情，向前追溯可以发现， 2017-2018年土地市场过热期间拿地带来的影响，此时开始显露出来。当时预计房价将会大幅上涨的房企，纷纷大举扩张，但后来限价措施的实施极大地压制了一些城市的利润空间。
随着薄利、亏损项目逐步结转，可以预料的是，未来12-18个月间，碧桂园的利润率将持续承压。