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国企|拿地超1400亿，今年最有钱的地产商！( 二 )


二是，相对首轮集中供地，一些城市把准入门槛提高了。9月底上海、苏州等 17 个城市加强对竞拍房企资格与自有资金的审查；杭州、深圳、苏州等城市更是将保证金比例上调至 20%-50%， 这显然对央企、国企更为有利。
除此，拿地销售比不超40％的规定，更将融创等激进型房企排除在外。
逆周期之王
国企|拿地超1400亿，今年最有钱的地产商！

作为老牌央企，中海历来被冠以 “利润王” 的头衔，拿地出手阔绰，离不开自身优秀的财务状况以及充足的投资预算。
在这之上，更根本的是，作为经历了1997年亚洲金融风暴、2008年全球金融风暴的房企，中海深谙企业的长期经营之道，想要不断穿越经济和行业周期。
颜建国曾多次表示，中海的经营核心是规模和利润同步增长，强调“没有利润的规模是没有意义的”。为此，中海在城市布局、投资买地、财务筹划等各个方面去支撑这一核心目标。
比如，中海长期只进入部分一二线城市，以及少量的三线城市；净负债率常年保持40%的红线，以及手头存货多于销售额三倍等。
中海对行业周期也有独到的判断。几年前，在《上市25周年致股东函》中，中海提出了大周期论：城市化率60%将房地产大周期分为左右两侧，左侧都经历了全面普涨，房价累计上涨100%，甚至5倍以上的高速增长期。
国企|拿地超1400亿，今年最有钱的地产商！

当前，中国的城市化率逼近60%，正面临从左侧向右侧的转换，传统的开发、销售业务增速下滑，市场环境、竞争格局正在发生前所未有的改变。
中海在二轮集中供地的表现令人意外，在上半年，中海还因为拿地太少被质疑“太保守”。与此还形成强烈的对比的是，很多房企已经从土地市场几近消失了，比如富力、世茂、奥园等。
现在，中海认为，机会来了，逆势发力了。
今年上半年，中海累计录得合约销售额 2072 亿元，同比增长 20.5%，归母核心净利润 192.3 亿元，同比增长 10.9%。毛利率、净利率分别为28.5%和19.3%，虽有小幅下滑，但仍保持行业领先水平。
截至 6 月 30 日，中海资产负债率 60.2%，净借贷比率低至 33.8%，一年内到期负债占比仅 19.8％，是国内财务表现最好的地产商。
正因稳健经营、资金充沛，中海才能有底气在行业低谷时逆周期拿地。事实上，自颜建国回归以来，中海就在加速扩张，已经连续五年每年拿地投资超千亿。
并且，携低成本资金，中海也打破了自己多年只拿净地的习惯，在2020年就宣布了一个野心勃勃的寻地合作计划——“蓝海战略”，希望就股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务寻找合作方，今年也在继续推进。
对房企而言，整个行业都进入低利润时代后，保证规模的稳步增长，才能稳住利润的基本盘不倒。
建银国际认为，“三条红线”标志着房地产市场的整合进入第二阶段，中海凭借其行业最高的净利润率和充足的杠杆空间，成为最具防御性的房地产开发商之一，将有能力在这新的竞争格局中跑赢同业，并享受资本市场的重估。
当然，券商机构们也提醒，中海也有项目推出节奏、旧城改造、运营投资表现不达预期的风险。
近期的房地产市场风声鹤唳，愁云密布，但依然有中海、保利、华润这类房企活得不错，甚至在抄底，这说明，这个行业依然有不错的发展空间。
去年，新房市场销售破17万亿，即使今年或接下来下滑，每年保持10万亿以上，依然是可能的。
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