二手房|这座城市二手房指导价，也要来了？( 二 ) 北京市|学区房

的比较猛的海淀，近期成交冷淡，不过目前整体房价的回调幅度不高，基本在5%之内。
最惨的是头部学区房。
素有北京学区房“晴雨表”之称的海淀万柳蜂鸟家园，上半年曾创下“半年套均涨幅约300万元”的奇迹，但自从7月双减政策以来，成交量暴跌， 9月整体成交没超过5套。
万柳板块很多小区基本已经跌回涨前水平。
西城区最出名的德胜、月坛片区，二手房成交量几近腰斩。 8月份，德胜片区成交二手房套数仅40套左右。
北京对于学区房的打击，史无前例，尤其大规模教师轮岗后，北京家长对学区房的预期彻底垮塌，陷入观望，曾经数十几万一平米的奇葩物种，从此跌落神坛。
我前段时间在一篇文章中讨论过。
北京上半年销售虽然创造了历史新高，但整体行情是在强调控下实现的，是刚需真金白银的购买力支撑起来的行情，炒房比例微乎其微。
这意味着，整体房价比较坚挺，泡沫值比较低，而当下只是合理回调，接下来整体回调程度也是在10%之内。
而且上半年这轮上涨，主要表现在西城区、海淀区，其他区几乎没有大幅跟涨。
海淀区因为有学区房连带问题，预计要回调到明年中期。不过高性价比的的房子还是被秒杀的节奏。
朝阳区虽然成交量低迷，但整体回调很小，这是因为其在上半年并未大幅上涨，可回调空间有限，昌平、大兴、石景山、门头沟、通州等皆是如此。
不过，接下来受冷空气影响，二手房市场成交会持续低迷，最冷在10月以后，这时候可以着重关注除东西城、海淀之外的二手房。
届时会有大量笋盘上市，那么在整体买房策略上，就有了为数不多的捡漏机会，但这个需要运气。
北京10月到次年1月份的成交数据很重要，决定明年是否会有小阳春，但按照综合预期来看，行情一定不如今年好。
所以在购房动作上，刚需的余地还是很多的，不是万不得已，不需要着急上车。而且明年信贷会转向，房贷利率和放款速度一定会比今年好一些，所以在新房买卖上，最好等到明年上半年。
总之买二手房， 10月以后多留意除海淀区之外的“笋盘” ，买新房，最好在明年上半年，空间比较大。
大家要保留预期，仔细去研究板块和时机，未来在北京买房，技术性会越来越高。

二手房|这座城市二手房指导价，也要来了？( 二 )

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