楼市|楼市打开一道“口子”？3个消息接踵而至，风向越收越紧
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9月的楼市 ， 闷得跟蒸笼似的 ， 让人透不过气来：数据显示 ， 年内调 控超过400次 ， 相比过去两三年的市场氛围 ， 有过之而无不及 。 对开发商来说 ， 只能挣扎求生 ， 克而瑞数据显示 ， TOP100房企8月实现销售操盘金额7745.7亿元 ， 同比下降20.7%、环比下降10.7% 。 市场成交持续降温 ， 29城住宅成交面积同环比分别下降22%和10% ， 较2019年同期下降8% 。
这是什么概念？相当于房地产市场上有800多亿的销售额消失了 。 要知道 ， 销售额是房企的“生命线” ， 只要房子卖得出去 ， 企业的资金流至少是安全的 。 如果房子开始积压 ， 哪怕房企能通过各种渠道借钱 ， 也只能解燃眉之急而已 。
原因在于 ， 过去房地产有一套高周转、高杠杆模式 ， 拿地-施工-回款-再拿地 ， 流程持续简化 ， 施工周期不断压缩的同时 ， 房子也在广大地市、县城加速覆盖 。 房企在这套体系下如鱼得水 ， 扩张的速度也前所未有 ， 据统计年鉴 ， 2019年底 ， 全国共有9.9万家房市开发企业 ， 各类名不见经传的小开发商也来分一杯羹 。
房说君认为 ， 虽然这与地产业的高收入模式密不可分 ， 但是在高负债、高利息下 ， 再牢不可破的机制 ， 迟早也会出问题 。 正如现在 ， 楼市打开一道“口子” ， 3个消息接踵而至 。
第一 ， 房企降价趋势开始蔓延对于市场走势 ， 地产商可能是嗅觉最灵敏的一个 。 比如三四线城市岳阳、以旅游为名的昆明和桂林“约束降价” ， 原因是有楼盘将7800元/平的房子降到3700元/平销售 。 上观新闻报道 ， 昆明楼盘1.6万/平降到1万/平 ， 老业主要求退房 。 比如全国百强县 ， 江苏江阴市禁止房地产打价格战 。
换个角度来看 ， 当市场禁止低价倾销时 ， 也反向体现出市场的天平正在发生转移 ， 购房者买房越来越理性 。
具体来看 ， 降价区域具体可分为两类 ， 一是三四线人口流出和产业发展相对薄弱的区域 ， 二是热门城市的外围区域 ， 受大城市调控二手房影响 ， 市场信心下降 ， 销售价格也高处回落 。
事实上 ， 从5、6月开始 ， 开发商就开始“扛不住”了 。 一方面经济周刊报道 ， 对比年初售价 ， 5月全国前五房企纷纷调低了销售价 ， 最高达到5202元 。 头部房企都这样了 ， 其余企业可能也躲不过风潮；另一方面 ， 受控制贷款和限制融资的“3+2红线”影响 ， 房企的资金流本来就紧张 ， 2021年债务到期规模预计达到12448万亿 ， 同比增加36% ， 债务大规模增加 ， 留给房企的路可能只有让利这一条路 。
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