杭州|楼市下半场，这些买房要诀要牢记！北京市|上海市|西安|二手房

芸姨团队：1、芸姨，多年混迹于房圈的小阿姨一枚，实战经验丰富！2、若愚，一个痴迷于房产走势理论研究的假学者，擅长宏观楼市走势分析，重庆楼市活地图！我们不定期分享各类房产知识和实操经验，手把手教你买房！
#01
YUNYI
提问：芸姨，新手请问怎样选择城市和版块，整体选择思路框架是怎样的？
回答：大概有以下几条建议吧，按照其来执行的话基本上能把较大的坑都避掉了。
1、一线城市超过30公里和二线超过25公里通勤距离的郊区，请谨慎购买。
2、没有地铁规划的郊区房子和离地铁站超过3公里的房子建议回避。
【杭州|楼市下半场，这些买房要诀要牢记！】3、三四线城市，哪怕一手房名义价格上涨，投资的话也不要买，小城市房产金融属性弱。
4、存量人口决定当前房价，增量人口影响未来房价。一条地铁，一片产业能带来多少人口，决定版块的未来涨幅。
5、远离远郊一手CEO盘，新手买房，往往不关心菜市场，只关心“逼格”这个词，于是到豪华的售楼部，买一套的远郊精装房，每天在上下班路上3小时，房子也没什么涨幅。
6、便宜的版块不一定是洼地，可能是永远的坑。聚焦于头部城市，判断未来能变好且目前还很便宜的的版块才叫洼地，现在因为差而便宜将来预计持续差的叫坑。
7、小城市老破小不能碰，大城市老破小也只能挑着买。必须是中心城区核心地段老破小才有价值，城乡结合部、郊区老破小慎入。
8、一二线大城市的郊区才叫郊区，小城市郊区价值有限。

不要问当地人买哪里，当地人从小都生活在城里，对中心城区有着极为深厚的地段情结，他们鄙视城乡结合部，你问他们郊区怎么样，他们一般都建议你不买，而扩张中的城市便宜被鄙视的城乡结合部才是将来涨幅最大的区域。

#02
YUNYI
提问：芸姨，重庆7套，每月还贷5w ，按您建议留足两年月供还剩100w左右，家庭年收入50w左右。重庆还能再买两套吗。
回答：得看你的资产结构，同样的7套是一轮买的和陆陆续续买的是不一样的，比如最近5~6年陆续买的属于有底仓的，还可以再买2套，最近2年一口气买的属于暂时无底仓的，建议缓一缓。
#03
YUNYI
提问：芸姨，为了孩子高考，天津还要再买一套房子，天津房事最近又不太好，还有价值吗？
回答：天津有价值的哈，贷足即可。涨幅更理想的单子几乎都在淡季产生
#04
YUNYI
提问：芸姨，一个朋友在重庆贷款买了房，现在想卖40％份额给我，在他贷款没还清的情况下，我可以上产证吗？
回答：不可以，任何时候要发生产权转移都需要还清贷款。只能私下签转让协议，如果信得过的话。
#05
YUNYI
提问：芸姨，地段扁平化的深层次逻辑是啥，求您指教？
回答：交通改善，以前3个小时能到CBD的地方现在通过轨道半小时就能到。
#06
YUNYI
提问：芸姨，哪几个银行可准备流水？中信？招行？可隐藏汇款人名和帐号？备注可写“工资”等？谢谢
回答：很多都可以隐藏摘要，不限于中信，招行。一旦出现流水，贷款行会让你提供在职/兼职证明，劳动合同等，形式不限。
#07
YUNYI
提问：芸姨总价限制后，便宜的区和小户型开始领涨，它们涨完后，是不是内环好区又开始领涨拉开和其它区的距离？