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花桥|未来10年，楼市的问题可能不再是高房价，而是这三个“新难题”( 二 )



第一：住宅大量过剩
房地产行业经过这么多年的发展后 ， 不单单是房价在上涨 ， 而且住宅的数量也在不断增加 。 根据央行给出的数据显示 ， 我国城镇居民拥房率已经达到了96% ， 其中拥有两套房的家庭占比31.0% ， 拥有三套房及以上的家庭占比10.5% ， 户均拥房1.5套 。 可以说对于现在而言 ， 我国城镇居民已经不缺房子居住了 ， 而且还有很多家庭拥有多套房产 。
对此而言 ， 这些拥有多套房的家庭 ， 主要是用来投资的 ， 所以导致大量的住宅都没有流入到市场当中 ， 而是处于空置状态 ， 也正是因为这样 ， 才使得现在的楼市没有出现供给大于需求的局面 。 根据西南财经大学给出的数据显示 ， 在2017年时 ， 我国的城镇住宅空置率已经达到了21.4% ， 而国际城镇住宅空置率的合理区间在5%-10%之间 ， 可以说我国的城镇住宅空置率已经远远地超出了合理区间 。 如果这些城镇空置住宅都流入到市场当中的话 ， 就会造成供给大于需求的局面 。 可以说对于现在而言 ， 我国的住宅已经出现了过剩的局面 ， 而且房企们依旧在大肆拍地建房 ， 对于以后来说 ， 住宅过剩的局面会更加明显 。

第二：购房需求减少
楼市当中一直流传着这样一句话 ， 短期发展看经济、中期发展看土地、长期发展看人口 。 对于人口来说 ， 无疑是房地产行业发展的重要因素 。 如果一个城市当中没有多少人的话 ， 城市当中的购房需求也不会大 ， 毕竟人们都有了房子之后 ， 谁也不会买房了 ， 就算想要买房投资 ， 也不会有购房者接盘 。 这就使得这些购房需求较小的城市 ， 房价没有太大的上涨空间 。
而对于我国来说 ， 近十年来新生人口数量一直在不断地下降 。 在2019年时 ， 我国新生人口数量为1465万人 ， 而到了2020年时 ， 新生人口数量只有1200万人左右 。 可以说新生人口数量出现了断崖式下跌 。 而对于房地产行业来说 ， 新生人口逐渐减少 ， 也就意味着以后的购房需求会不断减少 。 而且对于以后来说 ， 很多年轻人都不需要买房了 ， 毕竟自己家庭当中父母有房、爷爷奶奶有房 ， 根本就不缺房子居住 ， 使得以后的购房需求会减少很多 。

第三：部分城市住宅流通性变差
随着调控政策的不断收紧 ， 我国的楼市也出现了两极分化的局面 。 对于部分城市来说 ， 房价出现了下跌的趋势 ， 而有些城市的房价依旧在不断上涨 。 对此而言 ， 这是因为有些城市的房价处于虚高的状态 ， 在调控政策不断收紧的情况下 ， 这些城市的房价逐渐回落至合理水平 。 而对于这些房价下跌的城市来说 ， 大多数都是那些小城市 。
因为对于这些小城市来说 ， 本身经济发展就不是很好 ， 人们的收入水平也不是很高 。 在这样的情况下 ， 这些小城市的房价之前不断上涨就是因为买房投资的热潮 ， 而现在调控政策不断收紧 ， 而房价也越发平稳 ， 使得这些小城市的房价有着回归合理的趋势 。 并且对于以后来说 ， 这些小城市的房价都不会有太大的上涨空间 。 而这些小城市的房子流通性也会变差很多 。

从我国的城镇化的发展方向就可以看出 ， 对于现在来说 ， 我国的城镇化率已经达到了63.89% ， 这就意味着我国的城镇化已经进入到下半场 ， 而城镇化的发展方向也发生了改变 。 不再是农村人口涌入到小城市 ， 而是变成了小城市人口逐渐涌入到大城市当中 。 这就使得小城市的人口会逐渐流失 ， 而购房需求自然也会不断减少 ， 使得小城市的住宅流通性会变差很多 。
【花桥|未来10年，楼市的问题可能不再是高房价，而是这三个“新难题”】

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