毛利率|“零踩线”的雅居乐，为什么乐不起来？( 二 )
图片来源：雅居乐财报
【 毛利率|“零踩线”的雅居乐，为什么乐不起来？】细看雅居乐上半年的营收结构还可以发现，雅居乐上半年的营收，其他收益净额高达42.53亿元，其中竟有41.37亿元来自出售附属公司的收入。如果把这笔收入除掉，雅居乐的财报就不这么好看了。
财报中的销售成本，也值得关注。2021年的前6个月，雅居乐的销售成本高达277.39亿元，比去年同期足足增长了26.1%，而营收收入才增长了15.1%，收入明显没能跟上成本增速。
而雅居乐的真实债务情况，也未能清楚反映到这份中期业绩上。
图片来源：雅居乐财报
一方面，财报中的“永久资本证券持有人”，就是雅居乐被广泛诟病的永续债。
直至2021年6月30日，雅居乐的永续债仍有130.1亿元之多。永续债不计入负债率，让账目看起来似乎很漂亮，但巨额负债会大量侵蚀雅居乐的利润，成为雅居乐迈步向前的包袱。
另一方面，报中的非控股权益也就是少数股东权益类目显示，雅居乐的少数股东权益大涨至218.83亿，占总权益的24.27%，同比增加了74.83%，而对应分得的利润却仅有10.04%，权益与收益的极度不匹配证实了雅居乐脱不了“明股实债”之嫌。
毛利下滑、销售成本暴增以及表外债务缠身，种种问题说明雅居乐确实需要“谨慎”。
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出路何在？多元化仍在探索
随着房地产行业进入存量时代，房企的房企唯有快速寻求第二增长曲线，才能活下去。
今年上半年，整个房产行业都不景气，众多同行的毛利率均呈下滑趋势，头部房企们纷纷开展多元业务。但就目前而言，包括雅居乐在内，房企的多元化道路上成者鲜见。
雅居乐的多元化业务，包括了物业管理、商业管理、环保、资本投资和城市更新等产业。其中，物管（雅生活）期内营业额62.27亿元，成为整个多元业务营收的顶梁柱。而环保、代建、商业等其他业务的营业额总计仅为15亿元。
早在2017年，陈卓林就曾立下目标：非地产板块的业绩贡献要占到整个雅居乐集团业绩的一半。而整个上半年，雅居乐的多元化收入为64.9亿元，仅占到总收入的16.8个百分点。
赚钱的“副业”能为集团造血，不赚钱的”副业”却需要集团输血。房地产行业的不景气，让集团很难再为“副业”输血，多元化业务也就成了负担。
刚交完年中报“答卷”，雅居乐就遭遇“裁员”传闻，原因是雅居乐进行了一轮组织结构调整，将旗下的原房管、商业、城更等业务集团与地产集团合并，成为全新的大地产集团。
不到两年的时间，多元化业务又重新合并，这是否坐实了雅居乐的多元化业务发展艰难？雅居乐多元化业务离50%的目标似乎还有一段很长的路要走。
中期业绩出来后，富瑞、高盛、德银等机构都对雅居乐持不乐观的态度，调低了对雅居乐股价的预期。房地产调控持续收紧，陈卓林“求稳”无可厚非，但雅居乐众多问题未解，下一步能否走稳仍需要进一步观察。
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