宗地|两批新增供地6个未来趋势( 二 )

可以料想的是，在主打120平方米及以上的改善型户型里，朝阳区的内卷将更明显，同时也是购房人精挑细选的好时机。
石景山截流门头沟
与朝阳区东西相望的就是石景山和门头沟的宅地了。从体量上看，第二批供地中，石景山与门头沟同样都只有两宗宅地入市，整体并不会对未来楼市格局产生明显影响。但从规划图标上不难看出，整个西部区域，石景山的首钢板块、衙门口板块、以及中海寰宇天下等一众在售项目，就如同一道密不透风的坚墙，正正好地挡在门头沟永定镇几宗宅地的面前，截流效应非常明显。
曾几何时，石景山楼市主要依靠远洋山水、远洋沁山水等二手房撑撑门面，但如今多出来的新盘数量大，竞争压力更大。
以不久前入市的融创长安悦玺为例，虽然是第一批宅地中第一个入市销售的项目，但在石景山兄弟盘和丰台大瓦窑两个同质盘的夹击下，销售数据远远逊色于同一时刻入市的天坛府、禧瑞学府等。
而位置更远，被石景山新盘截流的几个门头沟项目，未来的销售压力可想而知。
海淀的双雄时代

作为高端盘的代表，第二批供地中，海淀一共挂出了4宗地，据了解，这也是最令开发商垂涎的地块。说是4宗地，其实是为了控制总价，将永丰F1和京昌路地块一分为二，由两个优质地分为了四块。
其中永丰地块限价8.3万元/平方米，按照政府持有10%计算，实际购房价格在7.5万元/平方米左右，这基本是周边码农集中区域次新二手房的价格，预计也将成为抢手楼盘。
最受关注的则是京昌路地块，作为5环内，紧邻京藏高速的优质宅地，京昌路地块的销售指导价与丰台万泉寺一样，都是11.2万元/平方米，也与第一批出让的明星地块海淀树村一致。这个指导价意味着售价天花板，根据出让公告，京昌路地块中，政府持有份额为10%+高标准建设，这实际上就是为买家打了9折，购房人的买房价格最高不超过10.08万元/平方米。
同样的区位，同样的价格，同样的定位，这意味着京昌路地块成交后，将与第一批集中出让的树村双地块形成竞争关系，海淀的新房也将进入树村与京昌路PK的双雄时代。
房山等远郊区地铁效应减弱

远郊盘方面，第二次供地的一个显著特征，就是加大了房山区的供应，一共有5宗来自房山的宅地，在绝对数量上仅次于11宗宅地的朝阳区。
但在土地质量上，这次的房山5宗地没有一宗来自于明星板块长阳镇，而是来自房山良乡的城关街道、西潞街道、拱辰街道和长沟镇，无论是区位还是产品，未来定位都是区域内的刚需及部分同区域的改善需求。
不过，从全市范围内看，现在的房山区已经很难复制曾经万科长阳半岛、首创芭蕾雨悦都开盘时的盛况。曾经因为地铁房山线开通而带来的轰动效应，如今已经呈现递减的趋势，房山楼市供应的新盘并不少，但显然已经不是楼市主流，这也成为众多远郊区新盘的一个缩影，这些位置一般的刚需及刚改项目，如果在产品打造上，也打不出更具有吸引力的差异化，未来的去化压力也将空前地大。
文/北京青年报采访人员李桁
编辑/刘洋-广厦

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