宗地|两批新增供地6个未来趋势

看懂楼市首先要看懂地市，作为房地产行业的最前端，房企在土地端的态度与布局预示着未来两、三年的开发周期里，楼市的整体走向与趋势。
随着8月30日43宗宅地的挂出上线，北京第二批集中供地的总建筑规模达到了496万平方米，起始价总额约1359亿元。通过对供地政策和重点地块的拆解与分析，我们总结出了未来2年内楼市有可能发生的趋势与变化。

低溢价率为开发商预留利润空间
【宗地|两批新增供地6个未来趋势】对于“房企现在到底赚不赚钱”这个问题，有一个颇具东方智慧的回答：既赚钱，又不赚钱。
在赚钱这方面，不必多说，房地产一直是人人羡慕的行业。但说它不赚钱，是因为资金成本、建安成本、员工成本，让许多房地产公司的年报都出现了增收不增利的现象，这也导致不少新建项目出现了质量问题或停工停摆。
在第二批土地拍卖中，整体的土地溢价率被要求控制在10%以内，单宗溢价率不高于15%，这样做的好处，既稳定了房价预期，也为开发商留有利润，以保证房屋建设质量。
贝壳研究院的分析认为，此批次的平均上限溢价率为9.93％，虽然比首批次的8.6％有些微提高，但首批次有3宗地的溢价率在20％-25％之间，16宗地上限溢价率为15％，整体上限溢价率区间为2.5％-25％之间。此次各宗地的上限溢价率区间收窄，皆位于5％-15％区间，杜绝了个别地块溢价率过高的情形。
一地一策将是调控常态
不得不说，京楼在调控方面始终走在最前头。继北京首批供地在7月时受到住建部肯定后，此次的第二批供地在原有的限地价、竞品质等工具使用下，根据各个地块的属性不同，热度不同，采用了更加精细的规则优化：
43宗地块中，36宗地为竞品质宗地，其占比84%，相比于首轮8宗地，占比27%有明显提升。
另外，有6宗地块首次引入了触顶摇号的机制。贝壳研究院的分析认为，摇号可以说是鼓励“人人有机会”，哪怕是中小规模的房企，也可以通过触顶摇号的方式竞地成功，让市场呈现多元竞争的局面。
值得关注的是，大兴黄村镇的一宗地试点“竞现房销售面积”的规则。这也是北京此次拍地规则上的创新，对购房者而言，现房销售能更直观地确保质量和品质，保障消费者权益；对开发商而言，现房销售则对资金周转能力提出了更严格的要求，资金实力不足以及资金运转不健康的企业将逐渐退出市场。
除此之外，相对第一次拍地还有多处调整和升级，包括限制资质、严查保证金和出让金来源等等、禁马甲公司等等。总之概括起来就是一地一策，调控更加细化。
朝阳改善盘大内卷

如果说两次集中供地的最大赢家是谁，无疑是朝阳区！第一次集中供地朝阳出让了10宗宅地，这一次又上架了11宗宅地，包括6宗孙河孙河苇沟组团宅地，1宗王四营宅地、3宗十八里店宅地、1宗管庄宅地。
几乎可以肯定的是，朝阳区将是未来2年里，新房项目最大的供应地。
根据新浪房产的数据绘表统计，朝阳区的新盘未来的指导价将是前苇沟7.98万/平方米，崔各庄8.8万/平方米，金盏7.6万/平方米，王四营7.1万/平方米，管庄6.98万/平方米，十八里店7.5万/平方米，豆各庄6.5万/平方米。
显然，这么多新盘价格都集中在7-8万元的区间里，让竞争更为激烈和内卷。比如孙河前苇沟与崔各庄、金盏与东坝、王四营与豆各庄等。

宗地|两批新增供地6个未来趋势

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