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参考价|又一超大城市出手，二手房指导价成主流，楼市风向当真变了？

文：夜枭
前言
今年2月8日，深圳共计对3595个住宅小区制定了二手住房成交参考价，并要求中介以参考价为依据为二手房定价，否则将被视为违规，并予以惩罚。而如今，继深圳之后，广东省内第二大楼市广州，再度迎来二手房指导价。
参考价|又一超大城市出手，二手房指导价成主流，楼市风向当真变了？


8月31日，广州市住建局下发《建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》。根据《通知》，对首批96个位于成交活跃热点区域的住宅小区，由广州市住房政策研究中心在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格。
《通知》中明确指出，建立二手房指导价的意义，是为了更好落实“房住不炒”原则，贯彻对于房地产市场的调控工作，规范二手住房市场交易秩序，推动二手住房市场运行更加健康平稳，建立二手住房交易参考价格发布机制。
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从具体落实来看，要求房屋中介、房地产网络信息发布平台等对挂牌房源进行自查，不得以超过指导价的价格发布二手住房房源。同时，所有设计二手房交易的相关机构，也应以二手住房交易参考价格作为主要参考依据。
房价腰斩
从首批建立二手房交易指导价的小区来看，指导价远低于此前的成交价，部分热点小区甚至出现了腰斩。以位于天河区的凯旋新世界小区为例，此前的挂牌均价为173253元/每平米，二手房指导价则仅为88311元/每平米；位于黄埔区的越秀岭南山畔小区，此前挂牌均价为56313元/平米，二手房指导价仅为35175元/平米。
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实际影响
其实即便是出台了二手房指导价，也并不意味着所有二手房交易均按照指导价进行销售。正如同深圳此前某房屋中介使用榴莲和香蕉代替货币计算单位，一颗榴莲代表1000万，一根香蕉代表100万，以此发布二手房价格。
而真正所带来的影响在于，二手房房贷收紧。根据规定，相关金融机构也应按指导价进行放贷。举一个很简单的例子，比如一套房子在指导价上线之前的价格为1000万元，按照二套房50%贷款比例进行贷款，也就意味着首付500万，贷款500万；而随着二手房指导价的出台，相较原价直接腰斩，也就意味着只能获得250万元的贷款。而出售方却依然要求按照市面价格进行交易，也就意味着首付被提高至了750万元。首付比例提高，也导致一些原本有购房意愿的人群买不起房了。
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除此之外，在房地产市场发展的过程中，资金无疑是最为重要的一换。三道红线的落实，极大限制了放弃融资贷款的难度；而随着指导价的出台，也从一定程度上限制了个人贷款的额度。而随着融资环境的收紧，一方面可以降低未来居民杠杆率，另一方面可以让房地产市场去金融化，消除当下的金融风险。
出台二手房指导价，能否改变楼市走势？
答案自然是肯定的。以深圳为例，今年7月，深圳二手房价格指数环比下滑0.4个百分点，这也是今年5月以来的连续第三个月下跌。从交易量来看，今年6月和7月，深圳二手房交易量均低于3000套，成交量连续4个月下跌，7月成交量仅为2557套，创8年内新低。而在去年同期，深圳则创下了13000余套的交易峰值。与之相比，整体成交量已下滑80%。
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