精细|项目货值的核算需要精细车位

营销是卖房的，但首先是有房可卖。项目在取得土地前或是定位策划阶段都需要对货值进行详细的核算，依据货值、现金流、成本等等的推导实现项目的赢利核算和融资需求等问题。但在实际的工作中，我们经常发现不论是营销还是成本在核算货值问题上都存在着一定的误区，项目的赢利与否在核算阶段总是过于乐观或是计算只是停留在动态并没有和规划布局与销售节奏的评估相吻合，一些开发商的项目方案强排能力本身就出现技术偏差，那么遇上市场的下行，开发商的赢利与定位核算阶段的数据相差就会甚远，亏损问题从项目的货值核算粗糙就已经发生。

项目的基础核算是通过规划条件来进行的，但容积率是地上建筑的总规模面积数据，这其中包含了不可售的公建和可售的商业，这部分数据是可以根据规划指标和社区的设计规范来推导出来的，项目强排方案中这部分经济指标已经明确，走过很多售楼处关于容积率面积和可售面积的问题置业顾问多回答模糊，虽然不是必要的知识体系，但营销忽略这些数据在核算中必然产生误导，更有不负责任的营销把此类面积也核算进入了均价，我们在可售的面积中一定要分清住宅可售、商业可售、地上不可售的问题，取得销售许可证的面积也是分为住宅和商业的，这部分货值是核算的基础。
其二，项目的销售节奏是品质与动态相结合的，在方案强排阶段不同的品质与价格之间的关系要明确，洋房别墅等溢价产品和高层刚需等产品在规划布局中有着价格差别和销售先后循序之分的，我们通过宗地分析和定位报告已经形成了项目的发展趋势，如现金流回正模式必然保障小步快跑，每开一批房源就必须成为爆品，低价入市等策略对于产品核算来讲就必须把项目的垃圾产品垃圾位置对应好价格策略，那么这部分产品是低于成本倾销还是保本快销我们的价格底限要给老板于明确表述，相反的溢价产品在什么时间何种条件下发售虽然是动态问题，但也关系到赢利与后续资金问题，所以方案强排、销售节奏、品质溢价，三个维度的产品交底核算体现了营销的水平。
【精细|项目货值的核算需要精细】其三、车位是虚拟货值但同样需要受到重视，车位往往是在竣工之后做完初始登记后开始向业主进行发售的，这部分货值以前被开发商忽略，但微利开发的大环境下也逐步受到了重视。车位分为产权车位、人防车位和地上车位，其中地上车位是与开发商没多大关系的，交于全体业主，人防车位是按年租赁的也是不可售的，这部分车位一般由物业公司承包的方式向开发商交付租赁费用。可售车位是除了人防之外的地下车位，这个部分的核算我们应该明确市场的动态，保证客户预期，车位一直以来是销售的难点，那么地下建设在规划强排问题中就应该体现占地的优化和成本的优化，不同的品质项目地下建设的标准是不同的，我们在给予设计的意见中，明确预期价格降低损耗是最为明智的选择。

那么总结一下，构成一个项目的货值主要包含住宅可售面积、商业可售面积、地下车位三个方面，开发商收有的销售收益也就是从这三个方面来获得；主导核算的因素应根据项目的发展规律分为开盘货值、畅销货值和溢价货值以及虚拟货值四个维度来布局。而从定位角度我们还会考虑项目的整体调性问题，品质项目和快销项目的现金流回正模式有着一定的区别，在当下动态的融资是开发商最大的成本项之一，现金流回正是开发商的首要任务，微利时代货值的核算势必应该更加的精准。

精细|项目货值的核算需要精细

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