roe|万科净利润挫一成 业务转型任重道远
新一个周一的话题，从互助环境始，无疑房地产是一个很好的切口。
过去一年多里，房企面临信用收紧，货币资金能够有所增加的房企不多了。
还有一个现实是，规模型房企动辄有着上千亿的有息负债，但账面有1000亿元以上货币资金的房企，全国只有7家，也就是销售规模TOP7的房企。中报显示，龙湖的平均借贷成本仅4.21%，平均账期6.18年，堪称是民营房企融资的“天花板”。业内查看2009至今的年报，发现龙湖的经营活动产生的现金流量净额始终为正，没有哪一年出现过负数情形。也就是说，无论何种年份，龙湖始终在融资方面保持高度自律。
而绿地的货币资金下降最厉害。同时，伴随着有息负债的下降，这意味着绿地的货币资金大部分正用于还债。保利呢？货币资金虽有增加，但有息负债增加规模更大，在于其上半年拿地增加。
至于刚刚发布中报的万科，无疑给更多人泼了盆冷水。截至8月30日收盘前，万科A跌7.03%，盘中虽未触及52周最低的19元，但19.3元的报价也不远了。
“万科中报净利润下滑超11%的关键动因是毛利率的严重下滑，超14%的营收增长依然难以弥补毛利率接近9个百分点的下滑对净利润的影响可见，2018、2019地产拼规模的野蛮时代，房企拿地是多么地疯狂，万科也不例外！”一位大V对此评价。他提醒：“万科上半年的ROE仅3%，按照万科的全年一般的结算结构水平，年化ROE也不过10%。照这个水平，郁亮及其管理团队年底奖金一分钱也拿不到，说不定还得赔钱给公司。”
此前，万科总裁、首席执行官祝九胜在业绩会上表示：“上半年净利润同比下降11.9%有三方面原因。第一销售规模的增长有限；第二开发业务毛利率下降较快，税后毛利率从24%降至18%，未扣税毛利率从32%降到23%，其中地价占比在不断升高，这会逐步体现到以后的结算收入和结算利润上；第三是转型业务带来的影响，转型效果要体现出来还需要时间。”
好吧，那就再来看看积极点的信息。上述人士在分析时提及，万科今年上半年拿地同比增加了600亿，这是在第一次集中供地背景下拿的，这些地的平均成本大概率不会高于以往。最近中信等大卖方集中发布的观点认为，地产行业整体毛利率已经见底，依据是对二次集中供地中政府打击高地价的信心；而万科未来收入的蓄水池-合同负债，上半年达到了历史峰值6942亿，同比多800亿。这，自然是个好消息！
【 roe|万科净利润挫一成 业务转型任重道远】同时，万科综合融资成本4.27%，环比下降32个BP，加之较为充足的现金，无疑有利于该公司下半年进一步加大拿地节奏、加快物业商业等第二增长曲线。展望2021全年，万科大概率会交出历史最差答卷，随后重拾逐年增长态势。
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