广州市|长期限价+天量保障性住房，广州十四五住房规划浅析（二）
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文｜邓浩志
接昨日 ， 继续简析一下《广州市住房发展“十四五”规划》的通知 。
广州可能长期实施限价销售政策
相关表述已经写在“十四五”规划里面了 ， 所以“限价”很可能是一个长期政策 ， 而非短期 。 这可能导致几个结果：
1、出让“限房价”的地块已经没有太多意义了 ， 就算不是限房价的地块一样要限价 。 这似乎有点说不过去 ， 特别是对之前卖地的房企而言 。 但就这么着了 ， 还能怎样？
2、一手限价政策如果长期常态化执行 ， 很可能出现一二手倒挂的情况 ， 很可能出现一手排队打新的情况 。 类似情况 ， 在深圳、南京等城市都出现过 ， 而且部分城市一直维持了这种状况 。 毕竟大城市的房价理论上还是有较大上涨动能的 。 至于最终会不会招致二手房也限价？这个之前我谈过 ， 二手指导价有可能出现 ， 但未必会像深圳执行得这么野蛮；
3、限价政策对开发商未必是坏事 。 广州目前已经配套了“限地价”政策 ， 双限的结果是为开发商留了一点点利润 ， 这是非常难得的举措 。 对房企而言 ， 这比不限地价但限房价要好很多 ， 因为过去不少竞拍的地王最终都出现亏损销售的情况 。 房价地价双线限广州应该是在全国开了先河 ， 改善了以往“限房价、竞地价”的弊端 。 其他城市应该学习 ， 不能只顾完成任务而采用行政手段强迫企业损失的办法 。 所以广州的房企应该感谢广州的管理层 。
天量住房供应 ， 如何完成才是问题
按照公布的广州十四五住房规划 ， 未来5年广州计划建设和筹集131万套住房 ， 其中60万套“保租房” 。 这是一个天天天大的量 。 广州过去每年新增商品住房约8~10万套 ， 而按新计划平均每年要新增27万套左右 ， 多了接近3倍 。
举个更具体的例子 ， 比如越秀区 ， “十四五”计划建22100套房子 。 可目前在售一手房源 ， 估计只有221套（没仔细统计过 ， 就下表那几个） 。
而越秀新增的宅地 ， 过去9年仅入市一宗 。 所以要完成十四五这个目标 ， 无论是土地收储 ， 财政投入 ， 人手安排都必将是颠覆性的 。 过去从来没有做成过的 ， 未来五年如何？只能还是内句：拭目以待吧 。
【广州市|长期限价+天量保障性住房，广州十四五住房规划浅析（二）】旧改强制配置小户型的疑问
旧改方面 ， 规划提及未来的旧改商品房户型配置中 ， 需配置一定比例的90平与60平户型 。 其中配置比例按照广州三个圈层变化 ， 第一圈层中 ， 旧改配置90平与60平的比例分别为40%与15% 。 第二圈层中 ， 旧改配置90平与60平的比例分别为30%与10% 。 第三圈层中 ， 旧改配置90平与60平的比例分别为25%与5% 。
该措施在6月份时就出台过意见稿 ， 官方解释： 增加更多小户型的配置 ， 避免租赁房源短缺、平抑租金上涨 。 我认为这个构思是不符合市场需求的 。 目前市场上的新房多是自住为主 ， 尤其老城市的新房 ， 妥妥的都是改善型买家占绝对主导 。 因为老城区房价高 ， 初次置业买不起 ， 一定是改善买家占主导 。 而改善型买家通常是以小换大 ， 以差换好的需求 ， 开发小户型产品是不符合他们的需求的 。 一般情况下 ， 只要有新房入市 ， 改善买家购买后就会把原来房源放入二手交易或者租赁市场 。 只要梯队式的换房展开 ， 最终绝大多数的旧的、小的房源最终都会进入到租赁市场 。
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