楼市|5年后，房产是“价比黄金”还是“便宜似白菜”？马光远一语中的租赁|房价|深圳市

【楼市|5年后，房产是“价比黄金”还是“便宜似白菜”？马光远一语中的】

很多人说，房价是人们用脚投票的结果
一方面，得益于住房市场的快速发展。
官方数据显示，今年上半年，我们国家的住房销售面积88635万平，总销售额92931亿元，如果按此计算，住房均价约为10485元/平，同比去年的9860元涨了6.3% 。可以说，房市的快速发展吸引了大量的资金汇集在此。
另一方面，人往哪里聚集，对房子的需求就在哪里增加，是经久不变的道理。
在中国，流动人口达到3.31亿，无论是出于对较多的就业机会、宜居的气候条件，或是其他因素的追逐，最终停留在哪个城市，是人们用脚投票的结果。据数据统计，在14个“双万”城市（人口过千万， GDP超万亿）中，近十年的人口和房价均呈现增长状态，其中深圳、上海、北京、成都、广州、深圳、重庆等12城房价涨幅超100% 。

那么照这样的趋势，在下个5年，房产是会“价比黄金”还是“便宜似白菜”？能否保值或是变得“一文不值”？
第一，我们从人口形势的变化来考虑据万科测算，城镇20岁-49岁的主流购房人群增量已过历史高点， 2011-2015年这一增量曾达到4300万人， 2016-2020年将降为1300万人， 2020年后预计有很大可能继续下降。
抛开人口数量不谈，可以看出， 20-49岁是国内房企对客户群体的定义。想想也是如此， 20岁是成家立业的年纪，所谓成家，当然要先有家才在社会上立足，而35岁以上的中年人有了2个以上的孩子，想换套大房子，或者是儿子的学区房，又或者是老旧小区的居住环境太差想换房。青壮年人口的需求，涵盖了整个市场的绝大部分形态。但问题是，主力购房人群减少已经是大势所趋。

七普数据指出，中国已经是不折不扣的“老龄社会” ， 65岁以上老人数量不断创造新高，人口比重达到13.50% ，而15-59岁的劳动人口占比下降了6.79个百分点。有机构作出预测， 2015至2025年，劳动力每年减少375万人， 2025到2030年，每年减少500万人。
可以看出，过去20年楼市需求大，房子少，加之宽松措施不断推进，房子越来越贵有其不可置否的因素，未来随着这一群体逐步减少，虽然不可能到“便宜似白菜”的地步，但对于绝大多数城市来说，不可能还跟过去一样值钱。

第二，房地产行业的地位改变也不可忽视在过去这些年，房地产行业的地位毋庸置疑，一边连接着6成以上的家庭资产，居民一半以上的债务都是房贷；另一边，很多行业都依托着房地产“讨生活” ，比如装修、建筑、家具家电、施工等，一旦房产的销售增加，就意味着这些行业也会迎来一波规模增量，又比如学校、商场等配套设施，也依赖着住房给市场带来的人气。

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