江瀚|官办平台搅动二手房交易格局 中介行业面临价值重估( 二 )
“虽然房产交易整个链条很长，但行业有一句说法‘得房源者得天下’，政府一旦控制住最核心的房源发布，就拿捏了中介的命脉。可以想象一下行业的未来：定价，未来都根据政府二手房指导价；房源，有政府信用背书，比中介信用更好；交易，有政府指导全流程。”上海一名资深中介人士对第一财经表示。
“我们目前最担心的是，购房者通过中介机构看房，最后在政府平台上‘手拉手’交易。”另一位中介人士称。
“政府出面构建二手房交易平台是一个可行的做法。互联网经济的崛起让去中介化有了可能性，借助互联网的力量，由政府在网站上形成平台，在这个平台上大家可以自主上传信息达成交易，由于政府具有公信力，可以成为一个真正的去中介化平台，从而有效地降低交易成本。这也是当前不少城市开始进行试点的原因。”盘古智库高级研究员江瀚对第一财经表示。
不过，政府面临的最大问题可能是运营平台的成本。在杭州发布新功能后，由于访问人数过多，网站曾数度崩溃。即便修复后，该网站也存在房源信息过于简单、重复挂牌等问题。
因此，近日已有不少中介机构分析师撰文称，中介不会怕官办中介平台，过去类似平台对中介机构几乎都是零影响。
易居企业集团CEO丁祖昱认为，杭州官办二手房交易平台，主要是表达一种态度，靠这个平台完成市场化交易，几无可能。
“政府的平台到底收不收费？如果不收费的话，运营平台的大量成本、大量的后续交易服务到底该由谁来提供？所以在这样的情况下，一个政府房源平台彻底干掉房地产中介产业是不现实的。”江瀚表示。
不过至少目前杭州的投入动作不会停止。根据杭州市房产市场综合管理服务中心的说法，接下来，政府平台还会推出新功能，包括个人求购的信息发布以及资金监管功能。
高额中介费是否合理
互联网为二手房交易搭建了信息平台，也让房产交易的成本更加高企。“天下苦中介久矣”背后最大的问题是二手房的抽佣率不断攀升、中介费过高。
嗅觉灵敏的资本市场早有反应，曾经一度风光的行业巨头“贝壳找房”正面临价值重估。在今年刚实现扭亏为盈后，贝壳就陷入“被反垄断”和“去中介化”疑云中，股价接连暴跌，从今年最高点计算，其市值已经蒸发超过750亿美元。
CIC报告数据，2014年至2019年，国内通过房产经纪机构完成的房屋销售与租赁总额由3.2万亿元升至10.5万亿元，渗透率由33%上升到47.1%；全国房屋经纪服务租金从636亿元增至2515亿元，平均费用率由2.0%上升到2.4%。
中原地产首席分析师张大伟认为，10年前,房价1万元/平方米的时候，中介费率2%，现在一平方米5万~10万元，部分城市费率上涨到了3%，的确酝酿出了行业的雷暴，二手房中介行业肯定会迎来更猛烈的监管。
中介费率过高，也让房地产经纪行业过度膨胀。在近5年的时间里,房地产中介公司的数量增长了200%，中介从业者人数增长超过100%。
去年全国二手房交易金额达7.3万亿元，即便所有交易都由中介完成，按照200万从业者计算，人均完成交易365万元，按照抽佣3%计算，人均年佣金可达10万元以上（平台会抽走部分）。以上海的二手房交易数据为例，2018年成交16.4万套，2019年成交23.7万套，2020年成交30.1万套，以85%的中介渗透率计，平摊到约10万名中介从业者头上，一个经纪人年平均成交在1.6~3.0套，“一年不开张，开张吃一年”成了常态。
已经逝世的链家创始人左晖曾说：“尊严离我们这个行业太远。”这句话的背后，折射出的是市场对于服务质量与高额佣金难以匹配的强烈情绪。“对于中介机构来说，需要提供更有价值的增值服务，只提供基础服务的中小中介很有可能会被市场淘汰。”江瀚认为。
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