土拍|集中土拍规则调整，对房企变友好了？( 二 )
近几年，出问题的房企基本都有一个问题：房屋质量差！
这很好理解，公司命悬一线，哪还有心思打磨产品，高地价、限房价组合在一起，再美好的产品力情怀也要让位于生存，这时很容易拿产品减配开刀。此外，项目停工或烂尾，一房多卖也不鲜见。
生存是发展的前提，不少此前很有匠心和情怀的房企最近几年少有建树，融创却做出了不少叫好又叫座项目，就得益于融创的财务状况持续改善。
继此前成都祭出“踩中了三条红线的房企，不具有参与土地竞拍报名的资格”之后，杭州又补了一刀：
取消预公告，暂停单宗地5000万勾地模式，直接发布挂牌公告，采用保证金模式报名。第二批宅地保证金普遍为20%，杭腾未来社区地块保证金需30%。
▲来源：中指院
第一轮土拍中，很多房企为了提高命中率，采取了多马甲，多报名参拍地块，跟人联合拿地等方式。多马甲陆续被叫停；
跟人联合拿地有被放鸽子的风险，苏州的第二轮集中土拍还要求，土地款付清前不得引入合作方，也就是说竞得人必须和项目公司为统一控股股东；
过去，多报名要多交保证金，使使劲也能上，但过热城市的保证金门槛会越拔越高，能冲动的房企会越来越少。
再加上有消息称，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。过去那种大肆举债，用规模掩盖发展质量问题的路子，彻底行不通了。
事实上，前些年因为快速冲规模而光芒四射的不少规模房企，目前都将解决三道红线等问题放在最前面，在集中土拍中鲜有动作，甚至喊出了：
「下半年的主要目标是活下去。」
3
竞自持
比拼多业态的建造和运营能力
今年以来，龙湖突然成了众多房企对标的对象。而在几年前，龙湖还被业内诟病，模式太重了，错失了行业快速发展的机会。
因为龙湖自2000年开始涉足商业，当时业内的质疑声就不绝于耳，甚至认为，商业项目会拖垮龙湖。
2010年开始，龙湖每年拿出10%的销售额，投入商业地产。之后还发力长租公寓等，一度不被人看好，但现在发现龙湖才是真正的赢家。
其实，这种模式，早已被无数次验证过，中国香港的开发商是典型代表，内地的新城控股也很有代表性。
只是知易行难。
可是，现在不干不行了，不仅集中土拍的22个城市，其他能级高点的城市土拍，竞自持也是很常规的操作。
核心，是为了解决效率问题。
一是解决城市和居民的效率。
过去摊大饼式的发展，造成钟摆城市，效率很低，不仅造成大量的污染，而且影响经济运行的效率，降低了人们的幸福感。
如果人们在步行范围内就能解决所有问题，效率和幸福感都会大幅提升。
这就要求项目必须是复合型的，开发商要有打造多业态能力。
以前客户买房更看重户型，现在客户对社区商业配套要求更高，对家的外延需求正在扩大。
二是要提高物业运营的效率。
各种配套，过去也可以要求房企建，但建完就散售掉，很不利于后期的的统一运营，规划时高大上，但实际严重不行。
如此，不仅不能给地方政府带来预想中的税收，而且还影响形象。
现在内卷、躺平引发热议，京投发展总裁高一轩认为，之所以这样，是因为这些人没法向前了，如果一个人在精神活动上、情感活动上有了向前的动作，就可以展开。
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