楼市|北京楼市：开通地铁后，房价不升反降？
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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房提问：房姐好，新人又问：天津户口，手上有150万的首付资金，现在想在东莞投资购买二手住宅 1.想请问对投资东莞购房有什么建议 ？2.去买东莞的哪些楼盘最有投资价值 ？3.目前东莞的东部沿海的沙田镇比较便宜 是否有投资价值 ？4.因为我是地铁设计人员 可以知道东莞未来的地铁站分布图，想问问提前购买未来新建的地铁站周边的房产，待地铁站建成后 对周边的房子价格涨幅有多大影响5.因为对象在深圳龙华区工作 最后想问问龙华区有哪些楼盘有投资价值?
回答：你好，大部分人对地铁盘投资的认知，还放在“距离地铁站近就好”的层面上，说实话，这种简单粗暴的判断，已经有些过时了。从全国看，已经有30多个城市开通了地铁，至少总数是100多条，按照2050年的规划，可能达到289条。未来大多数一二线城市，甚至三线城市，都不会缺少地铁。
首先，我们要关注一个区域内的首条地铁线。地铁盘的诞生，往往是因为该区域内落地了第一条地铁线。第一条地铁的价值，是从无到有，从0到1的历史性变化。为什么说第一条地铁很重要？因为它改变了上班族传统的居住观念、通勤方式甚至板块价值。相比老城区，居住环境更好，房价更低的新区，因为有了地铁，吸收了大量的外溢人群。第一条地铁是新区从市区夺流量；第二条地铁是分流新区的存量。第一条地铁的红利，只能狠狠的享受一次。地铁规划的时候，是该区域内地铁房PK非地铁房。而地铁房开通之后，是该区域内地铁房PK市区地铁房，竞争优势就变小了。刚需们攒够了钱，有了置换的能力，就会想办法回到市区，而新的刚需再继续接盘。所以这类地铁房是购房置换链条的末置位。地铁开通之前买入最好，开通以后买入，涨幅就不可观了。事实上，除非在开通之前买入，否则投资第一条地铁线，并不是最好的选择。更适合的，还有主城区的地铁盘。主城区地铁盘的投资逻辑，和上述投资逻辑，是完全不同的。地铁开通之前，主城区的地铁盘未必涨的多。对于新区来说，地铁可以带动整个板块价值的提升，是从“荒原地区”到“新大陆”的本质区别。而主城区，地段的成熟时间可能比地铁建设还早，地铁的作用是优化交通格局，改善交通效率。拉动的价值并不如新区高。
这个道理用一句话来概括就是：新城区，地铁决定地段主城区，地段决定地铁主城区地铁房的投资逻辑，就是优质地段的投资逻辑。虽然地铁开通的时候，无法享受到新区地铁那样多的红利，但因为地段的优质，长期持有可以跑赢大盘，享受更为稳定的房价涨幅。地铁会让延线房产锚定比照市中心房价，会拉升延线价值。而市中心房价是供需、政府指导价格、城市竞争力、虹吸能力、片区规划等等多因素形成的复杂系统，并非某一因素直接影响。远郊地铁开通，会带来20%的涨幅，而你作为地铁设计人员，有靠谱的地铁规划路线，如果考虑短期博取这20%的收益，可以买入。但是总体来说，东莞的天花板还是太低，大资金还是要房在深圳。沙田不在推荐的范围内。深圳龙华投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：本人家住小汤山镇御汤山熙园，家里小孩在王府学校马上上小学二年级，私立学校的净围着经济效益的目标加上美国的关系，有打算找个公立学校，看到皇城根小学附小在定泗路，打算也可以买个附近的房子，上学资质投资两方面的考虑，可以价格200到500万，买了出租。请问有合适的吗，昌平皇城根小学当然其他小学也可以能给推荐下吗？
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