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青岛市|网签低至9套，从3万到1.8万，三江口之困局：鸡肋、泡沫、粮仓？( 二 )


关于鸡肋 ， 其喻义比较简单——食之无味 ， 弃之可惜！三江口如何沦为鸡肋 ， 我们还是通过板块来比较 。 据幸福里显示 ， 三江口板块均价在2.1-3万之间 ， 实际情况是有的楼盘打折促销万还会再便宜些 ， 如中海锦江城有卖到1.8万（均价） ， 而大部分楼盘在2万出头 ， 这里面有楼盘还有带精装交付 ， 如景粼天著 ， 因此主要还是针对刚需 。 在福州针对刚需的板块有马尾东江滨 ， 闽侯高新、大学城板块、五四北泉头板块、以及帝封江板块 ， 这些板块的价格有重叠 ， 能接受2万单价的刚需都可考虑 。 通过板块对比 ， 我们知道马尾楼市已陷入僵局 ， 且刚需比较之后更倾向于四城区；五四北泉头板块和帝封江板块与三江口同样偏僻 ， 甚至配套还不如三江口；近年来闽侯强势崛起 ， 带动了高新区和大学成板块 ， 最近在售的两个楼盘保利阅云台和国贸学原价格在1.8-2万之间 ， 且位置优越 ， 因此对刚需来讲有可比性 ， 于是鸡肋的说法就产生了 ， 三江口板块的确优于帝封江等板块 ， 但闽侯优势也明显 ， 配套较为成熟 ， 在生活便利上可能胜过三江口 ， 但三江口毕竟位于市区 ， 虽然配套缺乏 ， 较为偏僻 ， 可以理解为食之无味 ， 但未来发展前景并不亚于闽侯 ， 所以弃之却可惜 。
泡沫要说泡沫 ， 还得从细分到各组团来说 。 提起三江口泡沫大的地方 ， 很多人都会指向樟岚组团 。 这个板块自从引进清华附中福州学校后 ， 房价蹭蹭往上涨 ， 已突破3万关口 ， 这个价格已直逼市区 。 能开到这么高的价格 ， 大家也都明白 ， 无非是学校这个附加值 。 但这所学校毕竟是新办学校 ， 并没有任何成绩 ， 因此对应的房价本身就存在泡沫 。 另外 ， 这所学校的故事也是一波三折 ， 起初先是将村小岚湖小学划为二部 ， 接着再将林浦四村子女划为一部 ， 市面上一直以来对村小划入该学校表示看衰 ， 一致认为必影响成绩 ， 而后在招聘环节出现老师未招满、缺席等情况 ， 最新的普高也降大比分录取 ， 这让很多人更加坚定不看好这所学校 ， 因此很多人表示这3万的房价存在严重泡沫 。 另外这个板块备案价都虚高 ， 进入到市场都要打折销售 。 如龙湖景粼天著备案价2.55万 ， 打折2.2万销售；中梁星海天宸备案价2.6万 ， 打折2.3万销售；中海锦江城备案价2.25万 ， 打折1.8万销售；远洋天赋备案价2.5万 ， 打折2.3万出售 。 即使价格上已有打折 ， 但有楼盘去化并不理想 ， 没有人购买就是没人认可 ， 因此三江口板块（除了学校因素）很多人不是很看好 ， 价格可能存在泡沫 。 而其泡沫值有多少 ， 这跟大环境以及未来发展情况有关 。
粮仓
据悉 ， 目前三江口聚集了大东海江山府等十余个楼盘 ， 单单江山府就占地400亩 ， 总共规划3673户 ， 目前该楼盘去化并不佳 ， 截止8.12日 ， 已售住宅216套 ， 去化率还不到6% 。 结合其他的楼盘去化来看 ， 板块的库存消化并不容易 。

另外今年第二次土拍的万科2021-16号地块（江映澜花）也即将入市 ， 其占地25.95亩 。 而今年的第三次土拍也即将打响 ， 下洋板块将推出近500亩大型地块 ， 可想而知 ， 在整体去化速度较慢的情况下 ， 未来的三江口势必会成为福州另一个粮仓 。 因为大型土地的入市 ， 三江口的楼市发生变化！
总结建议：从以上分析可以看出 ， 三江口板块短期内因为库存加大或存在震荡可能 ， 加上配套建设缓慢 ， 其兑现价值也慢 ， 其只适合长期持有 ， 对于投资客来说明显不适合 ， 至于樟岚板块 ， 其风险与收益并存 。 对于刚需来讲 ， 三江口板块其实有危也有机 ， 危机在于以上所面临短板 ， 机会在于库存加大 ， 竞争加剧 ， 房价或有抄底机会 ， 另外该板块十四五明确提出要重点发展 ， 在这背景下 ， 未来会加速引进总部经济 ， 会推出更好的招商政策 ， 一定程度弥补目前的不足 ， 从而加强人气 ， 加快商业布局和成长 ， 这些举措可以消弭一定泡沫 ， 所以板块还是存在一定的前景 ， 毕竟前几年的失败证明再也经不起折腾、也不能说空话了 。

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