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楼市|2021年，大概率是中国楼市的“分水岭”！( 二 )



2.3年8部门协同大整顿 。
又是一个3年 ， 而且是包括国家发改、公安、自然、税务、市场、网信等8个部门的分工协作大整顿 ， 目标直指房地产市场乱象 。 出现在这个时间点 ， 很多人第一时间就联想到是为“支持3孩生育”铺平道路 。 笔者认为 ， 有一点道理 ， 但理解并不完全 。
说有道理 ， 主要是因为 ， 住房作为生育的配套支持政策 ， 必须营造一个风清气正的住房市场环境 。 但如果结合当下的治理环境可知 ， 整顿娱乐行业、婚恋市场、整顿教育市场、游戏行业 ， 更多的是要树立一个“公平公正”的生存和发展氛围 。 房地产发展数十年来 ， 确实积累了不少弊病 ， 行业垄断、吃拿卡要、质次价高等 ， 无不侵蚀着消费者的权益 ， 到了不得不整顿的时候 。
从这次计划长达3年的整顿内容看 ， 几乎涉及到房地产的各个环节和主体 ， 比如开发商、房产中介、租赁公司、物业公司等等 ， 通过深入检查、群众举报投诉相结合方式 ， 国家8大部门多管齐下 ， 对于房屋买卖、租赁、房屋质量、捆绑销售、虚假宣传、散布不实信息等乱象一网打尽 。 可以畅想 ， 一个行业在经历上千天的大整顿后 ， 还有什么乱象不能连根扫除？
3.新土地法实施影响深远 。
新修订的土地法已于2020年1月1日开始生效 ， 很多人似乎没什么感觉 。 其实不然 ， 主要是相关的配套实施法规没有出来 ， 说白了 ， 有制度 ， 但不知道怎么去实操 。 这一切 ， 将从2021年9月1日以后开始得到改变 。
根据国家官方的信息显示 ， 新修订的《中华人民共和国土地管理法实施条例》已在今年7月30日正式发布 ， 并在9月1日正式实施 ， 如此 ， 此前修订的土地法就有了具体的执行措施 。
有人可能比较纳闷 ， 土地法跟我们的楼市有什么关系？实际上 ， 新土地法的内容非常丰富 ， 但对楼市深远影响的就是“破除集体经营建设用地入市的法律障碍” 。 直接的做法就是 ， 无需经国家征收这一环节（少了中间商） ， 可直接入市 。 新土地法实施条例的正式实施 ， 意味着集体经营建设用地上市时代全面到来 。

这可不是虚的 ， 早在2017年官方就发布了两项数据 ， 一是全国33个试点地区的集体经营建设用地使用权发证25万宗 ， 发证率82% ， 现在应该发得差不多了；二是国土和住建两部门发布了集体建设租赁住房试点方案 ， 包括北京、上海、沈阳、南京、合肥、厦门、郑州、武汉、杭州、广州、佛山、肇庆、成都13个城市纳入试点 。 透露两个信息 ， 一个是发证是为集体经营建设用地入市做好权属基础 ， 另一个是集体经营建设用地的重要用途之一就是建设租赁住房 。
看了这里 ， 有人一定会问 ， 建再多的租赁房跟我买房、房价有什么关系？都知道 ， 我们的房屋租售比是远低于国际平均水平 ， 大城市租赁一套房需要30-50年才能收回本金 ， 房价与租金大幅背离说明一个问题：要么是房价太高了 ， 要么是租金太低了 ， 从长期来看 ， 必须要达到一个平衡 ， 要么房价降 ， 要么租金涨 。 但大批集体经营建设用地入市则把这个答案挑明了：租金不仅不容易涨 ， 降的概率则挺大 。 对于房价 ， 不跟怕是不行 。
原因就在于 ， 集体经营建设用地数量实在太庞大了 。 自然资源部陆昊部长在2018年底给出一个数据 ， 全国试点地区的集体经营建设用地上市仅9万余亩 ， 而农业农村部长韩长赋给出的全国总存量是4200多万亩 。 这是一个什么概念？
查询了近几年的全国商品房（包括商业用地）的出让面积在200万亩左右 ， 换句话说 ， 就是以我们的住房商品化改革以来的20年算总量 ， 也不过4000万亩 ， 这里面还含有大量的商业办公等用地 。 换句话说 ， 卖了这么多年地 ， 其总量还不及集体经营建设用地的存量 ， 一旦全面上市 ， 对楼市的影响不言而喻 ， 大量的廉租房 ， 势必会撼动租赁市场租金水平 ， 对于房价是利空还是利好 ， 再明显不过了 。

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