楼市|2021年，大概率是中国楼市的“分水岭”！房价|租赁|银行

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作者：纵横君
随意看空一个行业可能要付出代价，但若不关注这个行业的内外发展逻辑变化，从而作出新的趋势判断，同样也会带来不可估量的损失，中国的楼市也不例外。而在2021年这一年，大概率要颠覆我们对楼市的传统认知。
先来看看一个消息引发的思考。
在8月5日这一天，有四座城市同时修补了楼市调控政策，分别是北京、上海、杭州、成都，而在早两天，即8月2日，广州和东莞也有加码调控，基本上也可以看作是同一时间段。
从内容看，诸如堵塞假离婚、增值税2改5、优化摇号政策、核实二手房价、提高购房门槛、提高房贷利率等等，特别是广州黄埔区取消了人才购房政策，这让这几年通过“抢人”打楼市擦边球的数十个城市捏了一把汗，可能是一个更深入的调控信号。
在很多人看来，这不就是一些常规的小修小补吗？今年前7月全国都调控了352次，也没见楼市泛起多大水花。但在笔者看来，不能小觑，这几座城市都是一二三线城市的楼市代表，在下半年伊始密集修补楼市，起码代表了国家对接下来楼市管控的一个态度：市场热点、漏洞继续会保持高压态势。其他城市也概莫能外。
在这里，相信很多人都有了一种深入人心的感觉：市场过热势必受到抑制，即便市场冷清，甚至房价调整，指望明面上的政策放松都显得不现实。给购房者的启示是：认清形势，不要抱有不切实际的幻想。
如果说，日常的楼市调控只是例行动作，那么，对未来几年、甚至是更长远的楼市规划，包括从金融、税收、供应以及国家战略上等全方位给予了铺排，其实这已经是左右发展趋势问题了。巧合的是，均发生在2021年。

1.红线“3+2”模式。
“3”针对的是开发商的3道红线，内容就不说了。目标就一个，抑制房企野蛮生长。国家为什么要这么做？
一是防范金融风险，一些房企负债率超过100% ，资不抵债，无序扩张的结果是烂尾、偷工减料，自己做的孽，最后让国家来兜底的代价无疑是巨大的，国家通过设置红线，就是要避免这种情况发生，不能真到“大而不能倒”地步。
二是巩固楼市调控成果。从市场经验中可以得出，但凡给房企无限杠杆，它们可以把土地价格炒到天上去，反正都是银行、信托的钱，给房企们戴上资金紧箍咒，土地市场势必降温，有利于“稳地价、稳房价、稳预期”的目标实现。
根据媒体的公开报道信息显示，所有房企达标时间节点为2023年6月30日，这个时间说长也长，说短也短。从目前的进展看，一些城市或明或暗地开始禁止“非绿”房企拿地，而且资本市场也在开始抛弃它们。我们有理由相信，到2023年时，生存下来的房企将是一个资金债务健康主体，地价带动房价疯长、规模疯长的时代将成为过去式。
同样， “2”指的是给银行房贷占比设限。翻译成白话即是，每家银行每年放多少房贷额度早就给你定好了，今年市场上很多城市的房贷放款周期拉长，甚至对二手房停贷，包括所谓的“顶底楼”等房源拒贷，说到底，银行额度就那么多，他们只能选择相对优质的房产借款，对于一些区域、一些房龄太长的房子，能规避就规避。信息显示，对于一些不符合标准的银行，将在未来2-4年内达标。由此可见，房贷额度紧张将不是一个短期现象，购房者要有思想准备。

楼市|2021年，大概率是中国楼市的“分水岭”！

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